เพราะเรารู้ว่าการจะตัดสินใจเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมสักห้อง นอกจากเรื่องทำเล ราคาและเลย์เอ้าท์ของห้องที่ถูกใจแล้ว ก็ยังมีเรื่องของเอกสารและสิทธิ์ทางกฎหมายที่สำคัญมาก ๆ เช่นกัน เพราะมันแสดงให้เห็นว่าเราได้กลายเป็นเจ้าของห้องชุดนี้อย่างสมบูรณ์แบบแล้ว นั่นก็คือโฉนดคอนโด หรือที่เรียกกันอย่างเป็นทางการว่า หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) แต่เคยสงสัยหรือไม่ว่า เอกสารฉบับนี้คืออะไร มีรายละเอียดอะไรบ้าง และมีความสำคัญต่อคนที่กำลังจะซื้อคอนโดอย่างไร Origin Vertical ไปหาคำตอบทั้งหมดในบทความนี้กันเลย
โฉนดคอนโด คืออะไร
โฉนดคอนโด หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) คือเอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินสองส่วนหลักของคอนโดมิเนียม ซึ่งระบุไว้อย่างชัดเจนว่าใครคือเจ้าของห้องชุดนั้น ๆ และมีสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางในอัตราส่วนเท่าใด ถือเป็นเอกสารสำคัญที่สุดที่ยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย โดยกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในโฉนดคอนโดนั้นจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนสำคัญ ดังนี้
ทรัพย์ส่วนบุคคล (Private Property)
ทรัพย์ส่วนบุคคล คือพื้นที่ภายในห้องชุดที่เราซื้อและมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว สามารถตกแต่ง ต่อเติม หรือปรับเปลี่ยนได้ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยพื้นที่นี้จะถูกระบุขนาดเป็นตารางเมตรไว้อย่างชัดเจนในหน้าโฉนดคอนโด ซึ่งจะรวมถึงพื้นที่ระเบียงด้วย
ทรัพย์ส่วนกลาง (Common Property)
ทรัพย์ส่วนกลาง คือพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เจ้าของห้องชุดทุกคนในโครงการใช้ร่วมกันและมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เช่น โถงทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม ที่จอดรถและโครงสร้างของอาคาร เป็นต้น โดยในโฉนดคอนโดจะระบุถึง “อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง” ไว้ด้วย ซึ่งคำนวณจากสัดส่วนระหว่างราคาห้องชุดต่อราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในโครงการ โดยอัตราส่วนนี้มีความสำคัญในการคำนวณค่าส่วนกลางรายปี และใช้เป็นคะแนนเสียงในการประชุมของนิติบุคคลด้วยเช่นกัน
โฉนดคอนโด vs โฉนดที่ดิน แตกต่างกันอย่างไร?
แม้จะเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เหมือนกัน แต่โฉนดคอนโด (อ.ช. 2) และโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ก็มีความแตกต่างกันในหลายมิติ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนอสังหาฯ โดยจะมีความแตกต่างกันออกไป ดังนี้
ประเภททรัพย์
โฉนดคอนโดและโฉนดที่ดินอยู่ที่ประเภทของทรัพย์สินที่แสดงกรรมสิทธิ์ โดยโฉนดคอนโดจะแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ถือเป็นการครอบครองกรรมสิทธิ์ในแนวดิ่ง ในขณะที่โฉนดที่ดินจะแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้น ๆ ซึ่งอาจจะมีหรือไม่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่ก็ได้ และเป็นการครอบครองกรรมสิทธิ์ในแนวราบ
เอกสารสิทธิ
ในส่วนของชื่อเรียกเอกสารสิทธิอย่างเป็นทางการก็จะแตกต่างกัน โดยเอกสารสำหรับคอนโดจะเรียกว่า หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือมีชื่อย่อว่า อ.ช. 2 ในขณะที่เอกสารสิทธิ์สำหรับที่ดินที่ให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุดนั้นจะเรียกว่าหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่รู้จักกันโดยทั่วไปคือ น.ส. 4 ซึ่งมีสัญลักษณ์เป็นตราครุฑสีแดง
การครอบครอง
ลักษณะการครอบครองกรรมสิทธิ์จะแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยโฉนดคอนโดเป็นการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของห้องคนอื่น ๆ ในอาคารเดียวกัน ซึ่งผู้ถือโฉนดจะมีกรรมสิทธิ์เต็มในทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องของตัวเอง) และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางกับผู้อยู่อาศัยคนอื่น ในขณะที่โฉนดที่ดินเป็นการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้น ๆ ทำให้เจ้าของมีอำนาจและสิทธิ์ในที่ดินทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว
การระบุพื้นที่
โฉนดคอนโดจะระบุข้อมูลของอาคาร ที่ตั้ง เลขที่ห้องชุด พื้นที่ใช้สอยภายในห้องเป็นหน่วยตารางเมตรและชี้แจงอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีในทรัพย์ส่วนกลาง ในขณะที่โฉนดที่ดินจะระบุตำแหน่ง ขอบเขตที่ชัดเจนของที่ดินผืนนั้น ๆ พร้อมทั้งระบุเนื้อที่ทั้งหมดเป็นหน่วย ไร่-งาน-ตารางวา โดยมีหมุดหลักเขตเป็นเครื่องหมายแสดงแนวเขตที่แน่นอน
การโอนกรรมสิทธิ์
ในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์นั้น สำหรับโฉนดคอนโดจำเป็นต้องมีเอกสารใบปลอดหนี้ที่ออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อยืนยันว่าไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระแนบไปด้วย ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ของโฉนดที่ดินนั้น ไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารดังกล่าวในการดำเนินการ
ความสามารถในการขาย-โอน
ทั้งโฉนดคอนโดและโฉนดที่ดินสามารถใช้ในการซื้อขาย จำนอง ค้ำประกันหรือทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้ตามกฎหมาย เช่น การยื่นกู้ซื้อคอนโดกับสถาบันการเงิน เป็นต้น
โฉนดคอนโด (อ.ช. 2) ถือเป็นเอกสารสำคัญสูงสุดที่ยืนยันกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมอย่างเป็นทางการ ซึ่งให้สิทธิ์ทั้งในทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องชุด) และทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้นการทำความเข้าใจในรายละเอียดต่าง ๆ ที่ระบุไว้ และการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทุกครั้งก่อนลงนามในธุรกรรม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขายหรือการจำนอง ถือเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดเพื่อรักษาสิทธิ์และมูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับโฉนดคอนโด
โฉนดคอนโดหายหรือชำรุด ต้องทำอย่างไร?
กรณีที่โฉนดคอนโดสูญหายหรือชำรุดจนไม่สามารถใช้งานได้ เจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องไปแจ้งความที่สถานีตำรวจเพื่อลงบันทึกประจำวัน จากนั้นนำใบแจ้งความพร้อมบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งจะมีผลบังคับใช้เช่นเดียวกับโฉนดฉบับจริงทุกประการ
โอนกรรมสิทธิ์แล้ว จะได้รับโฉนดคอนโดตัวจริงเมื่อไหร่?
ในกรณีซื้อด้วยเงินสด คุณจะได้รับโฉนดคอนโดตัวจริง ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเลย สำหรับกรณีขอสินเชื่อ ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะเป็นผู้เก็บโฉนดคอนโดตัวจริงไว้เป็นหลักประกัน และคุณจะได้รับเป็นสำเนามาแทน จนกว่าจะผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดเรียบร้อยแล้ว ธนาคารจึงจะดำเนินการโอนโฉนดตัวจริงให้
กรณีคอนโดไฟไหม้หรืออาคารถล่ม โฉนดคอนโดจะเป็นอย่างไร?
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หากอาคารเสียหายทั้งหมดหรือเสียหายร้ายแรง เจ้าของร่วมทั้งหมดจะต้องจัดประชุม เพื่อลงมติว่าจะสร้างอาคารขึ้นมาใหม่หรือไม่ หากมีมติให้สร้างใหม่ โฉนดคอนโดก็ยังคงมีผลเช่นเดิม แต่หากมีมติไม่สร้างอาคารใหม่ จะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนเลิกอาคารชุดที่สำนักงานที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เคยเป็นที่ตั้งของอาคารจะตกเป็นของเจ้าของร่วมทุกคนตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่ระบุไว้ในโฉนดเดิม
ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ
ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง
Origin… Creative Living For ALL
สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่
