Yield คืออะไร? เข้าใจผลตอบแทนก่อนลงทุน ปล่อยคอนโดเช่าให้คุ้มทุกบาท

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ถือเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะนอกจากจะช่วยสร้างรายได้แบบ Passive Income แล้ว ยังเป็นการเก็บรักษามูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว แต่ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน สิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องรู้และเข้าใจคือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) คืออะไร เพื่อให้สามารถประเมินความคุ้มค่าและวางแผนบริหารจัดการให้เกิดผลกำไรสูงสุดในระยะยาว พร้อมวิธีคำนวณและกลยุทธ์ปล่อยคอนโดเช่าให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดกัน ในบทความนี้เลย 

Yield คืออะไร

Yield คืออัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือก็คือ “ผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่า” ต่อปี คิดเป็นหน่วยเปอร์เซนต์ โดย Yield แบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่

Rental Yield 

เครื่องมือที่ใช้คำนวณในการปล่อยเช่า เป็นรายได้ประเภทค่าเช่า สามารถแบ่งออกได้อีก 3 ประเภท Gross Rental Yield, Net Rental Yield และ Cash-on-Cash Rental Yield

Yield Guarantee 

การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของผู้ประกอบการ สำหรับคนที่สนใจและพึ่งเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงต้องการสร้าง Passive Income จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรทำความเข้าใจพื้นฐานของเรื่อง Yield ให้ชัดเจน โดยเฉพาะการคำนวณเปอร์เซ็นต์ Rental Yield เพื่อให้ช่วยให้บริหารและการจัดการเรื่องลงทุนได้ดียิ่งขึ้น 

Gross Yield vs Net Yield ต่างกันอย่างไร

ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า นักลงทุนมักได้ยินคำว่า Yield หรืออัตราผลตอบแทน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความคุ้มค่าของการลงทุน อย่างที่เกริ่นไปเมื่อข้างต้นว่า โดยทั่วไปแล้ว Yield จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ Gross Yield (อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น) และ Net Yield (อัตราผลตอบแทนสุทธิ) ซึ่งมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ 

ความแตกต่างที่สำคัญที่สุดระหว่างสองคำนี้ คือค่าใช้จ่าย โดย Gross Yield จะเป็นการคำนวณผลตอบแทนแบบง่าย ๆ ที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ออกไป ในขณะที่ Net Yield จะให้ภาพผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า เพราะได้นำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถือครองทรัพย์สินมาหักลบออกไปแล้ว 

จับจุดสำคัญ! วิธีคำนวณ Yield ที่เข้าใจง่ายในไม่กี่ขั้นตอน

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) 

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น คำนวณได้ง่าย ใช้เพียงแค่ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมานำมาคำนวณตามสูตรด้านล่าง เพื่อหาผลลัพธ์ตอบแทนเบื้องต้น จากเงินทุนแบบเต็มจำนวนที่ลงทุนไปและคำนวนออกมาเป็นผลตอบแทนเบื้องต้นที่จะได้รับต่อปี 

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100 

ยกตัวอย่าง ซื้อคอนโดมาในราคา 10,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 48,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน 

ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 48,000 x 12 = 576,000 บาท

นำมาใช้ในสูตรก็จะเป็น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (576,000 ÷ 10,000,000) x 100 = 5.76% ต่อปี 

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวณที่นำเอาค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่าย เช่น ค่าส่วนกลางที่เป็นค่าใช้จ่ายหลักทุกปี ค่าตกแต่งเสริมความสวยงาม ค่าบำรุงซ่อมแซมจากการใช้งาน เป็นต้น มาคิดคำนวณกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาตามสูตรด้านล่าง เพื่อหาผลลัพธ์ตอบแทนสุทธิ จากเงินทุนแบบเต็มจำนวนที่ลงทุนไปและหักลบกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมก็จะได้ผลตอบแทนสุทธิที่จะได้รับต่อปี 

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง ซื้อคอนโดมาในราคา 10,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 48,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน 

ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 48,000 x 12 = 576,000 บาท 

ค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายตกเดือนละ 2,280 บาท รวมทั้งปีเป็น 2,280 x 12 = 27,360 บาท

นำมาคิดรวมกับ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (576,000 – 27,360) = 548,640 บาท

นำมาใช้ในสูตรก็จะเป็น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (548,640 ÷ 10,000,000) x 100 = 5.49% ต่อปี

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield)

ตัวชี้วัดผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่คำนวณจาก “เงินสดที่ลงทุนจริง” เทียบกับ “กระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับในแต่ละปี” ต่างจาก Yield ทั่วไปที่เทียบกับราคาทรัพย์ทั้งหมด ตัวนี้เน้นเฉพาะเงินที่เราจ่ายออกไปจริง ๆ เท่านั้น เช่น เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่รวมเงินกู้ จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการวัดว่าผลตอบแทนคุ้มกับเงินสดที่ลงไปหรือไม่

(ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน x 100

ยกตัวอย่าง ซื้อคอนโดมาในราคา 10,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 48,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน นำมาคิดรวมกับ ค่าเช่าตลอดปี = (48,000 x 12) = 576,000 บาท 

มีค่าตกแตงและค่าเฟอร์นิเจอร์อีก 1,000,000 บาท 

ค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายตกเดือนละ 2,280 บาท รวมทั้งปีเป็น 2,280 x 12 = 27,360 บาท

นำมาคิดรวมกับ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (576,000 – 27,360) = 548,640 บาท 

นำมาใช้ในสูตรก็จะเป็น 548,640 ÷ 10,000,000 x 100 = 5.48%     

ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อ % Yield

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ไม่ใช่ตัวเลขที่ตายตัว แต่มีความยืดหยุ่นและขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลโดยตรงต่อ % Yield สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ ดังนี้  

ปัจจัยด้านกายภาพของทรัพย์สิน (Property Factors)

• ทำเลที่ตั้ง คอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ เช่น คอนโดใกล้ BTS สายสีเขียว แหล่งงาน คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยหรือศูนย์การค้า จะสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงกว่าปกติ และมีโอกาสปล่อยเช่าได้ไว 
• ขนาดและการออกแบบ ห้องที่มีฟังก์ชันครบ ขนาดไม่เล็กเกินไปหรือมีวิวดี มักจะดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่า 
• สภาพทรัพย์และอุปกรณ์ภายใน ทรัพย์ที่ตกแต่งพร้อมอยู่ มีเครื่องใช้ไฟฟ้าครบและอยู่ในสภาพดี จะมีความได้เปรียบในการตั้งราคาค่าเช่า 

ปัจจัยด้านการตลาดและเศรษฐกิจ (Market & Economic Factors)  

• ภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ช่วงที่เศรษฐกิจเติบโต ความต้องการเช่าจะเพิ่มขึ้น ทำให้ตั้งค่าเช่าได้สูง 
• อัตราดอกเบี้ย ดอกเบี้ยมีผลต่อการตัดสินใจลงทุน หากดอกเบี้ยสูง นักลงทุนอาจต้องการผลตอบแทนจาก Yield ที่สูงขึ้นเช่นกัน 
• การแข่งขันในตลาด หากมีซัพพลายมากในพื้นที่เดียวกัน อาจทำให้ผู้ปล่อยเช่าต้องลดราคาค่าเช่าเพื่อให้แข่งขันได้ 
• พฤติกรรมผู้บริโภค แนวโน้มการเช่ามักเปลี่ยนไปตามยุค เช่น คนรุ่นใหม่อาจนิยมเช่าระยะสั้นหรือเน้นทำเลเดินทางสะดวก 

ปัจจัยด้านการเงินและค่าใช้จ่าย (Financial & Expense Factors) 

• ราคาทรัพย์สิน ราคาซื้อมีผลต่อ % Yield โดยตรง หากซื้อมาในราคาถูก โอกาสที่ Yield จะสูงย่อมมีมากกว่า 
• ค่าใช้จ่ายรายปี เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุงหรือภาษี หากมีค่าใช้จ่ายสูงจะกด Yield ให้ต่ำลง 
• ค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ แม้จะเพิ่มมูลค่าได้ในบางกรณี แต่ถ้าใช้ต้นทุนสูงเกินไปก็อาจทำให้ระยะเวลาคืนทุนยาวขึ้น  

กลยุทธ์เพิ่ม Yield ให้พุ่ง! ปล่อยเช่าอสังหาฯ ยังไงให้ได้ผลตอบแทนคุ้มสุด 

หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และต้องการเพิ่ม Yield คอนโดปล่อยเช่าให้คุ้มค่าสุด มีหลากหลายกลยุทธ์ที่สามารถช่วยให้คุณปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น แถมยังทำกำไรได้ดีในระยะยาว ดังนี้

• ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสมกับทำเลและกลุ่มเป้าหมาย ศึกษาตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อดูราคาค่าเช่าที่แข่งขันได้ ไม่แพงจนเกินไปและไม่ต่ำจนขาดทุน พร้อมวิเคราะห์กลุ่มผู้เช่าว่าเป็นใคร เช่น นักศึกษา คนทำงาน หรือครอบครัว เพื่อปรับราคาหรือเงื่อนไขให้เหมาะสม 
• ปรับปรุงและตกแต่งห้องให้น่าอยู่ ห้องที่ตกแต่งสวย สะอาดและพร้อมเข้าอยู่ มักจะปล่อยเช่าได้เร็วขึ้นและเรียกราคาได้สูงกว่า เช่น เพิ่มเฟอร์นิเจอร์ให้ครบ หรือตกแต่งในสไตล์ที่ตลาดนิยม เช่น มินิมอลหรือโมเดิร์น เป็นต้น  
• ใช้ภาพถ่ายและการตลาดที่ดึงดูด ลงประกาศพร้อมภาพถ่ายที่ชัดเจน มุมกว้าง แสงธรรมชาติดีและเขียนคำบรรยายที่โดนใจ เช่น วิวสวยใจกลางเมือง หรือใกล้ BTS เดินแค่ 3 นาที ก็จะช่วยเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้เช่าสนใจมากขึ้น 
• เลือกปล่อยเช่าแบบระยะสั้นหรือระยะยาวให้เหมาะกับทำเล หากอยู่ในโซนนักท่องเที่ยวหรือแหล่งออฟฟิศ แต่ถ้าทำเลเน้นความสงบหรือเหมาะกับอยู่อาศัยระยะยาว อาจเน้นการหาผู้เช่าประจำเพื่อความมั่นคง   

5 คอนโดทำเลไหนบ้างที่ Yield สูงในปี 2025 นี้?   

1. The Hampton Suites Rayong 

โครงการนี้ชูจุดเด่นด้านการเป็นคอนโดในรูปแบบ Investment Property ที่มีการบริหารจัดการโดยทีมงานมืออาชีพ เสมือนเป็น Service Residence มาตรฐานโรงแรม ทำเลที่ตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้มีความต้องการเช่าสูงจากกลุ่มผู้เชี่ยวชาญทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ การลงทุนในอสังหาฯ ครั้งนี้สามารถให้ผลตอบแทน (Yield Guarantee) 5 – 9% หรือสูงสุดถึง 12%* นาน 10 ปี* เลยทีเดียว  

สนใจเยี่ยมชมโครงการ The Hampton Suites Rayong ได้ที่นี่

2. So Origin Kata Phuket 

ภูเก็ตยังคงเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก ทำให้ตลาดคอนโดปล่อยเช่าได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลหาดกะตะ – ป่าตอง ซึ่งเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว สำหรับ SO Origin Kata Phuket คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2027 ทั้งนี้ ด้วยศักยภาพของทำเลที่ใกล้หาดกะตะเพียง 500 เมตร และแนวโน้มตลาดเช่าในภูเก็ตที่แข็งแกร่ง จึงมีการคาดการณ์ว่าจะสามารถสร้าง Rental Yield ได้สูงถึง 11% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนระยะยาวที่มองเห็นโอกาสการเติบโตของเมืองท่องเที่ยวระดับโลก  

สนใจเยี่ยมชมโครงการ SO Origin Kata Phuket ได้ที่นี่ 

3. So Origin Phahol 69 Station 

คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว BTS สถานีสายหยุด Ready to Move บนทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง อยู่ติดถนนพหลโยธิน เพียงแค่ 50 เมตร และสนามบินดอนเมือง ราคาพิเศษเริ่มต้น 2.79 ล้านบาท* ทำให้สามารถคำนวณ Gross Rental Yield ได้ถึง 6% ต่อปี* ถือเป็นอัตราผลตอบแทนที่ดีสำหรับคอนโดในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งมีความต้องการเช่าที่สม่ำเสมอ 

สนใจเยี่ยมชมโครงการ So Origin Phahol 69 Station ได้ที่นี่ 

4. The Origin E22 Station 

อีกหนึ่งโครงการในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว สถานีสายลวด เจาะกลุ่มคนทำงานในย่านสมุทรปราการและผู้ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย อาทิ Big C, Robin สมุทรปราการ รวมทั้งโรงพยาบาลและแหล่งงานชั้นนำ ราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 1.69 ล้านบาท* Gross Rental Yield ถึง 6% ต่อปี* ถือเป็นอัตราที่น่าสนใจสำหรับคอนโดในทำเลปริมณฑลที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวก 

สนใจเยี่ยมชมโครงการ The Origin E22 Station ได้ที่นี่

5. ORIGIN PLUG & PLAY RAMINTRA 

คอนโด High-rise ห้องกว้าง พร้อมเข้าอยู่ เพดานสูง 4.2 เมตร ติดรถไฟฟ้าสายสีชมพู MRT สถานีรามอินทรา กม.9 และยังเป็นคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้อีกด้วย จากศักยภาพของทำเลและจุดเด่นของโครงการ ทำให้คอนโดแห่งนี้สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Gross Rental Yield) ได้ถึง 6% ต่อปี* ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนในปัจจุบันมากเลยทีเดียว   

สนใจเยี่ยมชมโครงการ ORIGIN PLUG & PLAY RAMINTRA ได้ที่นี่

*ผลตอบแทนเป็นไปตามและเงื่อนไขตามที่บริษัทกำหนด ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)