Yield = อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือก็คือ “ผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่า” ต่อปี คิดเป็นหน่วยเปอร์เซนต์
โดย Yield แบ่งได้เป็น 2 ประเภท
- 𝐑𝐞𝐧𝐭𝐚𝐥 𝐘𝐢𝐞𝐥𝐝 หรือเครื่องมือที่ใช้คำนวณในการปล่อยเช่า เป็นรายได้ประเภทค่าเช่า สามารถแบ่งออกได้อีก 3 ประเภท Gross Rental Yield / Net Rental Yield / Cash-on-Cash Rental Yield
- 𝐘𝐢𝐞𝐥𝐝 𝐆𝐮𝐚𝐫𝐚𝐧𝐭𝐞𝐞 คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของผู้ประกอบการ สำหรับคนที่สนใจและพึ่งเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงต้องการสร้าง Passive Income จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรทำความเข้าใจพื้นฐานของเรื่อง Yield ให้ชัดเจน โดยเฉพาะการคำนวณเปอร์เซ็นต์ Rental Yield เพื่อให้ช่วยให้บริหารและการจัดการเรื่องลงทุนได้ดียิ่งขึ้น
ประเภทของ Rental Yield.
1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น คำนวณได้ง่าย ใช้เพียงแค่ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมานำมาคำนวณตามสูตรด้านล่าง เพื่อหาผลลัพธ์ตอบแทนเบื้องต้น จากเงินทุนแบบเต็มจำนวนที่ลงทุนไปและคำนวนออกมาเป็นผลตอบแทนเบื้องต้นที่จะได้รับต่อปี
สูตรคำนวน :(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ยกตัวอย่าง
ซื้อคอนโดมาในราคา 10,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 48,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน
ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 48,000 x 12 = 576,000 บาท
นำมาใช้ในสูตรก็จะเป็น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (576,000 ÷ 10,000,000) x 100 = 5.76% ต่อปี
2. Net Rental Yield (Capitalization Rate) คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวณที่นำเอาค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่าย เช่น ค่าส่วนกลางที่เป็นค่าใช้จ่ายหลักทุกปี ค่าตกแต่งเสริมความสวยงาม ค่าบำรุงซ่อมแซมจากการใช้งาน เป็นต้น มาคิดคำนวณกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาตามสูตรด้านล่าง เพื่อหาผลลัพธ์ตอบแทนสุทธิ จากเงินทุนแบบเต็มจำนวนที่ลงทุนไปและหักลบกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมก็จะได้ผลตอบแทนสุทธิที่จะได้รับต่อปี
สูตรคำนวน : (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง
ซื้อคอนโดมาในราคา 10,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 48,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน
ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 48,000 x 12 = 576,000 บาท
ค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายตกเดือนละ 2,280 บาท รวมทั้งปีเป็น 2,280 x 12 = 27,360 บาท
นำมาคิดรวมกับ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (576,000 – 27,360) = 548,640 บาท
นำมาใช้ในสูตรก็จะเป็น
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (548,640 ÷ 10,000,000) x 100 = 5.49% ต่อปี
สนใจปรึกษา การลงทุน HAMPTON RESIDENCE PHAYATHAI คลิก https://bit.ly/3BcM91M
LOCATION INVESTMENT LOUNGE : https://maps.app.goo.gl/bkEwK8ZhNihN9gwn6
