เข้าสู่ปี 2568 กันแล้ว สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้านหรือที่ดินเปล่า สิ่งหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญและเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายคือการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่หลายคนเรียกว่า ภาษีที่อยู่อาศัย ซึ่งมีการปรับปรุงและเปลี่ยนแปลงรายละเอียดอยู่เสมอ เพื่อให้การวางแผนทางการเงินของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้อง บทความนี้ Origin Vertical ได้รวบรวมข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับภาษีที่ดินปี 2568 มาให้ครบจบในที่เดียว ตั้งแต่ประเภทของภาษีที่ดิน วิธีคำนวณ ไปจนถึงช่องทางการชำระภาษี รับรองว่ามือใหม่ก็สามารถเข้าใจได้ง่ายแน่นอน!
ภาษีที่ดิน คืออะไร
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่จัดเก็บจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ รวมถึงที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่เป็นผู้รับผิดชอบในการจัดเก็บ เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นในด้านต่าง ๆ ต่อไป
ภาษีที่ดิน มีกี่ประเภท อะไรบ้าง
ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้มีการแบ่งประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามลักษณะการใช้ประโยชน์ออกเป็น 4 ประเภทหลัก ซึ่งแต่ละประเภทจะมีเกณฑ์การคำนวณและอัตราภาษีที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้
ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง ไม่ได้ใช้เพื่อหาผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว โดยกฎหมายได้ให้สิทธิประโยชน์สำหรับบ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นมูลค่าฐานภาษีในส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท
ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
ที่ดินที่ใช้ในการทำเกษตรกรรมต่าง ๆ เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์หรือทำการประมง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภคหรือจำหน่าย ที่ดินประเภทนี้จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำที่สุด เพื่อเป็นการสนับสนุนภาคเกษตรกรรมของประเทศ สำหรับบุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้นภาษีใน 3 ปีแรก (พ.ศ. 2563 – พ.ศ. 2565) และจะเริ่มจัดเก็บในปี 2566 เป็นต้นไป
ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม
ที่ดินที่ใช้ประโยชน์อื่น ๆ นอกเหนือจากที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรม คือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในเชิงพาณิชย์ เช่น การทำธุรกิจค้าขาย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่าหรือแม้แต่การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ซึ่งจะเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรม
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ หรือปล่อยทิ้งไว้ให้รกร้างว่างเปล่า ที่ดินประเภทนี้จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูงที่สุด และหากปล่อยทิ้งไว้ติดต่อกัน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี แต่สูงสุดไม่เกิน 3% ทั้งนี้เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
ใครมีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและที่อยู่อาศัยบ้าง
ผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายกำหนด ได้แก่
- บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
- ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ
- ผู้มีหน้าที่ชำระภาษีแทนผู้เสียภาษีรายอื่นตามที่กฎหมายกำหนด
โดยจะยึดข้อมูล ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ๆ ว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ก็จะมีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีดังกล่าว
วิธีคำนวณภาษีที่ดิน-คอนโด แบบไม่งง มือใหม่ก็ทำได้!
การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่ซับซ้อนอย่างที่คิด โดยมีขั้นตอนหลัก ๆ ที่ต้องทำความเข้าใจดังนี้
1. ตรวจสอบราคาประเมิน
อันดับแรกคือการหาฐานภาษี ซึ่งจะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยสามารถตรวจสอบราคาประเมินคอนโดและที่ดินได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ หรือสอบถามโดยตรงจากสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ของท่าน
2. ตรวจสอบประเภทที่อยู่อาศัย
หลังจากทราบราคาประเมินแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการดูว่าทรัพย์สินของเราจัดอยู่ในประเภทใด และเข้าข่ายได้รับการยกเว้นภาษีหรือไม่ เพื่อนำไปคูณกับอัตราภาษีที่ถูกต้อง
ประเภทเชิงที่อยู่อาศัย
สำหรับที่อยู่อาศัย จะมีรายละเอียดการคิดอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามเงื่อนไขการเป็นเจ้าของและการอยู่อาศัย
กรณีคอนโดมิเนียมหลังแรก มีชื่อเข้าทะเบียนบ้าน
หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้น ๆ โดยมูลค่าของคอนโดไม่เกิน 50 ล้านบาท คุณจะได้รับการ “ยกเว้น” ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับคอนโดห้องนี้
กรณีคอนโดมิเนียมหลังแรก มีชื่อเข้าทะเบียนบ้าน แต่ไม่มีที่ดิน
กรณีนี้จะเหมือนกับกรณีก่อนหน้า หากเป็นเจ้าของเฉพาะตัวอาคาร (คอนโดมิเนียม) และมีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการ “ยกเว้น” ภาษี
กรณีคอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป
สำหรับคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ใช้เป็นบ้านหลังหลัก (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน) หรือเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กำหนดสำหรับ “บ้านหลังอื่น” โดยจะคำนวณภาษีตั้งแต่บาทแรก ไม่มีข้อยกเว้น การวางแผนซื้อคอนโดเพิ่มเติม จึงควรคำนึงถึงภาระภาษีส่วนนี้ด้วย
ประเภทเชิงพาณิชย์ (ปล่อยเช่า)
หากคุณนำคอนโดไปปล่อยเช่า จะถูกจัดเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชยกรรมทันที และต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าแบบอยู่อาศัย โดยจะไม่มีการยกเว้นมูลค่าฐานภาษีเหมือนกรณีบ้านหลังหลัก ผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบนี้ควรศึกษาอัตราภาษีอย่างละเอียด
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องชำระเมื่อไหร่?
โดยปกติแล้ว กำหนดการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่สำหรับปี 2568 ได้มีการขยายเวลาออกไปเพื่อบรรเทาภาระของประชาชน โดยสามารถชำระได้จนถึง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2568 นอกจากนี้ยังสามารถขอผ่อนชำระได้ 3 งวด คืองวดที่ 1 ภายในเดือนมิถุนายน, งวดที่ 2 ภายในเดือนกรกฎาคม และงวดที่ 3 ภายในเดือนสิงหาคม 2568
ช่องทางการชำระภาษีที่ดินและคอนโด
สามารถชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้หลากหลายช่องทาง ดังนี้
- สำนักงานเขต เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ที่ทรัพย์สินของคุณตั้งอยู่
- ชำระผ่านธนาคารที่เข้าร่วมโครงการ
- ชำระผ่าน Mobile Banking หรือ Internet Banking ของธนาคารต่าง ๆ
- ชำระผ่านเครื่อง ATM
- ชำระผ่านไปรษณีย์ (Pay at Post)
จะเกิดอะไรขึ้น? หากไม่จ่ายภาษีที่ดินหรือจ่ายล่าช้า
หากผู้มีหน้าที่เสียภาษีไม่ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด จะต้องเสียเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม โดยมีอัตราโทษดังนี้
- เบี้ยปรับ มีอัตราสูงสุดถึง 40% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ค้างและว่ามีการออกหนังสือแจ้งเตือนแล้วหรือไม่
- เงินเพิ่ม คิดในอัตรา 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดชำระจนถึงวันที่ชำระเสร็จสิ้น
นอกจากนี้ หากมียอดค้างชำระเป็นจำนวนมาก อาจถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ จนกว่าจะชำระภาษีให้ครบถ้วน
ภาษีที่ดินและภาษีที่อยู่อาศัย เป็นหน้าที่สำคัญสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคน การทำความเข้าใจหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ทั้งประเภทของที่ดิน อัตราภาษี วิธีการคำนวณและกำหนดเวลาชำระ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนทางการเงินและปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง การวางแผนที่ดีตั้งแต่ก่อนตัดสินใจกู้ซื้อคอนโด จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในอนาคตได้เป็นอย่างดี และอย่าลืมชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับที่ไม่จำเป็นด้วยนะ
ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ
ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง
Origin… Creative Living For ALL
สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่
คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
มีบ้าน 1 หลัง และคอนโด 1 ห้อง มีชื่ออยู่ทะเบียนบ้านที่ “บ้าน” คอนโดจะเสียภาษีอย่างไร?
ในกรณีนี้ บ้านที่คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะถือเป็นบ้านหลังหลัก และจะได้รับการยกเว้นภาษีหากมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนคอนโดจะถูกจัดเป็นบ้านหลังที่สองทันที และจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราที่กำหนดสำหรับบ้านหลังอื่น โดยไม่มีการยกเว้นมูลค่าฐานภาษี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถยื่นขอลดหย่อนภาษีได้ไหม?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ แต่กฎหมายได้กำหนดให้มีการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีในบางกรณี เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับความเสียหายจากภัยพิบัติ หรือกรณีที่ใช้ที่ดินเพื่อสาธารณประโยชน์ เป็นต้น ซึ่งต้องยื่นเรื่องต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นกรณีไป
ไม่ได้รับใบประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) ต้องทำอย่างไร?
หากใกล้ถึงกำหนดชำระภาษีแล้วยังไม่ได้รับใบแจ้งการประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) เจ้าของทรัพย์สินควรติดต่อสอบถามไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่โดยตรง เพื่อขอตรวจสอบข้อมูลและขอใบประเมินภาษีเพื่อนำไปชำระให้ทันตามกำหนด
หากจ่ายภาษีล่าช้า จะมีค่าปรับเท่าไหร่?
หากชำระภาษีเกินกำหนดเวลา จะมีโทษ 2 ส่วน คือเงินเพิ่ม อัตราร้อยละ 1 ต่อเดือนของค่าภาษีที่ค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน หรือเบี้ยปรับ ร้อยละ 10 ของภาษีที่ค้าง หากชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน ร้อยละ 20 ของภาษีที่ค้าง หากชำระภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน หรือร้อยละ 40 ของภาษีที่ค้าง หากชำระเกินกว่าเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน
ในกรณีนี้ บ้านที่คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะถือเป็นบ้านหลังหลัก และจะได้รับการยกเว้นภาษีหากมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนคอนโดจะถูกจัดเป็นบ้านหลังที่สองทันที และจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราที่กำหนดสำหรับบ้านหลังอื่น โดยไม่มีการยกเว้นมูลค่าฐานภาษี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ แต่กฎหมายได้กำหนดให้มีการลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีในบางกรณี เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับความเสียหายจากภัยพิบัติ หรือกรณีที่ใช้ที่ดินเพื่อสาธารณประโยชน์ เป็นต้น ซึ่งต้องยื่นเรื่องต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นกรณีไป
หากใกล้ถึงกำหนดชำระภาษีแล้วยังไม่ได้รับใบแจ้งการประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) เจ้าของทรัพย์สินควรติดต่อสอบถามไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่โดยตรง เพื่อขอตรวจสอบข้อมูลและขอใบประเมินภาษีเพื่อนำไปชำระให้ทันตามกำหนด
หากชำระภาษีเกินกำหนดเวลา จะมีโทษ 2 ส่วน คือเงินเพิ่ม อัตราร้อยละ 1 ต่อเดือนของค่าภาษีที่ค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน หรือเบี้ยปรับ ร้อยละ 10 ของภาษีที่ค้าง หากชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน ร้อยละ 20 ของภาษีที่ค้าง หากชำระภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน หรือร้อยละ 40 ของภาษีที่ค้าง หากชำระเกินกว่าเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน
