การโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? มีกี่ขั้นตอน? อัปเดตล่าสุด 2569

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดและถือเป็นจุดสิ้นสุดของการซื้อขายอย่างสมบูรณ์คือการโอนที่ดิน ณ กรมที่ดิน ซึ่งหลายคนอาจกังวลเรื่องความยุ่งยากของเอกสารและขั้นตอนที่ดูซับซ้อน ในบทความนี้ Origin Vertical จะพาไปเจาะลึกทุกรายละเอียดว่าในปี 2569 นี้ การโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง มีขั้นตอนอย่างไร และต้องเตรียมงบประมาณไว้เท่าไหร่ เพื่อให้การทำธุรกรรมของคุณราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย  

การโอนที่ดิน คืออะไร 

การโอนที่ดิน คือกระบวนการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินจากบุคคลหนึ่ง (ผู้ขาย) ไปยังอีกบุคคลหนึ่ง (ผู้ซื้อ) ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน พื้นที่ที่ที่ดินผืนนั้นตั้งอยู่ เพื่อให้สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยหลังจากการโอนเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดคอนโด หรือโฉนดที่ดินที่มีการสลักหลังชื่อเจ้าของใหม่เรียบร้อยแล้ว 

ทำไมถึงต้องโอนที่ดิน 

การโอนที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่งในแง่ของกฎหมาย เพราะหากมีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันเองโดยไม่มีการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน สัญญานั้นจะถือเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่งผลให้ผู้ซื้อไม่มีสิทธิในที่ดินผืนนั้นอย่างแท้จริง และอาจเกิดปัญหาฟ้องร้องตามมาในภายหลัง นอกจากนี้ การโอนที่ดินยังใช้เป็นหลักฐานสำคัญในการนำไปยื่นกู้ซื้อคอนโด หรือขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินอีกด้วย 

โอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง 

เพื่อให้การทำธุรกรรมรวดเร็ว การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก โดยแบ่งตามประเภทบุคคลดังนี้  

บุคคลธรรมดา 

กรณีที่เป็นบุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นคนโสดหรือสมรสแล้ว ต้องเตรียมเอกสารตัวจริงพร้อมสำเนาไปให้พร้อม ดังนี้ 

ผู้ซื้อ 

• บัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน 
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) 
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีสมรสแล้ว) 

ผู้ขาย 

• โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส. 4 หรือ น.ส. 4 จ) 
• บัตรประชาชน 
• สำเนาทะเบียนบ้าน 
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) 
• ทะเบียนสมรส หรือใบหย่า (ถ้ามี) 
• หนังสือยินยอมให้ขายที่ดินจากคู่สมรส (ถ้ามี) 

นิติบุคคล 

สำหรับบริษัทหรือองค์กรที่ต้องการซื้อคอนโด หรือที่ดินเพื่อการลงทุนต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมดังนี้ 

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน) 
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บมจ. 5) 
• รายงานการประชุมคณะกรรมการที่มีมติให้ซื้อหรือขายที่ดิน 
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มีอำนาจลงนาม 
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้มีอำนาจไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง)

ขั้นตอนการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง 

เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนแล้ว ให้เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนดังนี้  

• จองคิวและรับคำขอ ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสารและรับบัตรคิว 

• เขียนคำขอและตรวจสอบเอกสาร เจ้าหน้าที่จะให้กรอกรายละเอียดในคำขอโอนที่ดิน พร้อมตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทั้งหมด 

• การประเมินราคาและคำนวณค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่จะทำการค้นหาที่ดินในระบบเพื่อดูราคาที่ดิน ประเมินล่าสุดและคำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ 

• ลงลายมือชื่อ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายลงชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน 

• ชำระเงิน นำใบสั่งจ่ายไปชำระเงินค่าธรรมเนียมและภาษีที่ฝ่ายการเงิน 

• รับโฉนด เมื่อชำระเงินเสร็จ เจ้าหน้าที่จะทำการแก้ชื่อในหลังโฉนด และมอบโฉนดตัวจริงให้แก่เจ้าของใหม่

ประมาณการค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินปี 2569 

สำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ณ กรมที่ดินประกอบด้วยหลายส่วน ดังนี้  

• ค่าคำขอ ประมาณ 20 บาท 
• ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (อาจมีการปรับลดตามนโยบายรัฐในแต่ละปี) 
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะคิด 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ (ใช้ราคาที่สูงกว่า) หากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี แต่ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามเกณฑ์กรมสรรพากร โดยคิดตามราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง 
• ค่าจดจำนอง กรณีมีการกู้ธนาคาร จะคิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนอง 

ข้อควรระวังในการโอนที่ดิน 

แม้ว่าขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์จะดูเหมือนเป็นเรื่องทางเอกสารที่ดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่ แต่ในความเป็นจริงแล้วมีรายละเอียดปลีกย่อยที่หากมองข้ามไปอาจทำให้ธุรกรรมต้องหยุดชะงัก หรือเกิดปัญหาข้อพิพาทตามมาในภายหลังได้ ดังนั้น เพื่อให้การซื้อขายหรือส่งมอบที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัยต่อทั้งสองฝ่าย ก็มีข้อควรระวัง ดังนี้  

• ตรวจสอบโฉนดที่ดินให้เรียบร้อย ตรวจสอบตำแหน่งที่ดิน ขนาด และภาระผูกพันสลักหลังโฉนดว่ามีการอายัดหรือจำนองไว้หรือไม่ 
• เช็กราคาประเมิน ควรเช็กราคาประเมินทุนทรัพย์ให้แน่นอนก่อนไป เพื่อเตรียมเงินค่าธรรมเนียมให้เพียงพอ 
• การมอบอำนาจ หากไม่สะดวกไปเอง ต้องแนบหนังสือมอบอำนาจ โดยใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดิน (ทด.21) เท่านั้น และต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจน 
• เงินโอน กรณีซื้อขายด้วยเงินสด ควรเตรียมเป็นแคชเชียร์เช็ค (Cashier’s Check) เพื่อความปลอดภัยและสะดวกในการทำธุรกรรม

การโอนที่ดินถือเป็นกระบวนการสุดท้ายที่สำคัญที่สุดในการยืนยันสิทธิความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ ซึ่งต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเตรียมเอกสารของผู้ซื้อและผู้ขาย การตรวจสอบค่าธรรมเนียมเบื้องต้น ไปจนถึงการดำเนินการตามลำดับขั้นตอนของกรมที่ดิน การเตรียมตัวที่ดีไม่เพียงแต่จะช่วยลดระยะเวลาในการรอคอย ณ สำนักงานที่ดินให้น้อยลงเท่านั้น แต่ยังเป็นเกราะป้องกันข้อผิดพลาดทางกฎหมายที่อาจส่งผลกระทบในระยะยาว 

นอกจากนี้ การติดตามอัปเดตข้อมูลและมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐอยู่เสมอ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการเงินได้อย่างแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด การศึกษาข้อมูลให้พร้อมจะทำให้คุณสามารถเป็นเจ้าของที่ดินหรือที่อยู่อาศัยได้อย่างอุ่นใจ มั่นคงและถูกต้องตามกฎหมาย 100% 

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง 

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่ 

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)