ราคาประเมินคอนโด คืออะไร? รู้ก่อนกู้ซื้อ ขายและลงทุน พร้อมวิธีเช็กราคาประเมินได้ง่าย ๆ 

สำหรับผู้ที่กำลังให้ความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อ ผู้ขายหรือนักลงทุน การทำความเข้าใจเกี่ยวกับราคาประเมินคอนโดถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้น ๆ เลย เพราะราคาประเมินนี้ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขที่ถูกกำหนดขึ้นมาลอย ๆ แต่เป็นปัจจัยหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อคอนโด ไปจนถึงการคำนวณต้นทุนและผลตอบแทนจากการลงทุน ดังนั้น หากทราบข้อมูลที่ถูกต้องและครบถ้วนจะช่วยให้ทุกการตัดสินใจลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพและคุ้มค่ามากที่สุด บทความนี้ Origin Vertical จะพาไปเจาะลึกในทุกมิติของราคาประเมิน พร้อมแนะนำวิธีเช็กราคาประเมินคอนโดได้ง่าย ๆ ด้วยตัวเองกัน   

ราคาประเมินคอนโด คืออะไร 

ราคาประเมินคอนโด คือการประเมินมูลค่าของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม ณ ปัจจุบัน โดยอ้างอิงจากหลักเกณฑ์และปัจจัยต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ได้ราคาที่เป็นมาตรฐานและน่าเชื่อถือ ซึ่งราคานี้จะถูกนำไปใช้ในวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน เช่น การขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน การคำนวณค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กรมที่ดิน หรือใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นการประเมินราคาคอนโด จึงเป็นกระบวนการที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง  

5 ปัจจัยหลักที่มีผลต่อการประเมินราคาคอนโด 

การที่ราคาประเมินของคอนโดแต่ละแห่งมีความแตกต่างกันนั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยประกอบหลายด้าน โดยมี 5 ปัจจัยหลักที่ส่งผลโดยตรงต่อการกำหนดมูลค่า ดังนี้  

1. ทำเลที่ตั้ง (Location) 

ทำเลถือเป็นหัวใจสำคัญที่สุดของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ คอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งเป็นสายหลักในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง หรือคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน ย่อมมีราคาประเมินที่สูงกว่าคอนโดในทำเลที่ห่างไกล นอกจากนี้ ปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ เช่น การเข้าถึงถนนสายหลัก ทางด่วน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลและสวนสาธารณะ รวมถึงแผนการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตอย่างโครงการ EEC ก็มีผลต่อการเพิ่มมูลค่าของทำเลเช่นกัน 

2. ลักษณะของอาคารและโครงการ 

อายุของอาคาร สภาพแวดล้อมโดยรวมของโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม Co-working Space และระบบรักษาความปลอดภัย ล้วนเป็นปัจจัยที่ถูกนำมาพิจารณา โครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดีและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันมักจะได้รับการประเมินราคาคอนโดที่สูงกว่า  

3. รายละเอียดภายในห้องชุด 

ข้อมูลจำเพาะของห้องชุดมีผลอย่างมากต่อราคาประเมิน ไม่ว่าจะเป็นขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ตำแหน่งของห้อง ชั้นที่ตั้งและทิศของระเบียงหรือหน้าต่าง 

4. การตกแต่งและสภาพห้อง 

การแต่งคอนโดให้สวยงามน่าอยู่ และดูแลรักษาสภาพห้องให้ใหม่อยู่เสมอ สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับราคาประเมินได้ การใช้วัสดุคุณภาพดีในการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์บิวท์อินที่ลงตัว รวมถึงการซ่อมบำรุงให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยที่เจ้าหน้าที่ประเมินจะนำมาพิจารณาประกอบการให้ราคาเช่นกัน   

5. ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน (Market Price) 

ราคาซื้อขายของคอนโดในโครงการเดียวกันหรือในทำเลใกล้เคียงที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ใช้ในการอ้างอิงเพื่อประเมินราคาคอนโดให้มีความสมเหตุสมผล และสอดคล้องกับสภาวะตลาด ณ ช่วงเวลานั้น ๆ หากอุปทาน (Supply) ในพื้นที่มีน้อย แต่ความต้องการ (Demand) สูง ก็มีแนวโน้มที่ราคาประเมินจะปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย  

ราคาประเมินคอนโด มีกี่ประเภท 

โดยทั่วไปแล้ว ราคาประเมินคอนโดสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก ซึ่งแต่ละประเภทมีวัตถุประสงค์ในการใช้งานที่แตกต่างกัน  

1. ราคาประเมินจากราชการ 

ราคาประเมินจากราชการเป็นราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษีและอากรต่าง ๆ ในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนองและภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยราคาประเมินของทางราชการมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด และจะมีการปรับปรุงรอบบัญชีทุก ๆ 4 ปี  

2. ราคาประเมินจากราชการ 

ราคาประเมินจากราชการ เป็นราคาประเมินนี้จัดทำขึ้นโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) หรือโดยฝ่ายประเมินของสถาบันการเงิน (ธนาคาร) โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ราคาประเมินจากภาคเอกชนจะมีความละเอียดและสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินได้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด  

ทำไมต้องรู้ราคาประเมินคอนโดก่อนตัดสินใจซื้อ-ขาย

การทราบราคาประเมินคอนโดล่วงหน้า ถือเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง 

• สำหรับผู้ซื้อ จะช่วยให้สามารถประเมินความสามารถในการขอสินเชื่อและวางแผนทางการเงินได้อย่างเหมาะสม 
• ส่วนผู้ขาย จะช่วยให้สามารถตั้งราคาขายได้อย่างสมเหตุสมผล ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป ทำให้ปิดการขายได้ง่ายขึ้น 
• สำหรับนักลงทุน การรู้ราคาประเมินจะทำให้สามารถวิเคราะห์จุดคุ้มทุนและคาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น  

ราคาประเมินคอนโด VS ราคาซื้อขายจริง แตกต่างกันอย่างไร 

โดยทั่วไปแล้วราคาประเมินคอนโด โดยเฉพาะราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ มักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด เนื่องจากราคาประเมินของราชการเป็นการประเมินภาพรวมและมีการปรับปรุงเป็นรอบบัญชี ในขณะที่ราคาซื้อขายจริง (Market Price) จะเปลี่ยนแปลงไปตามกลไกตลาด ณ เวลานั้น ๆ ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยระยะสั้น เช่น ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย หรือความต้องการซื้อ-ขายที่เกิดขึ้นจริง 

ส่วนราคาประเมินจากภาคเอกชน (ธนาคาร) จะมีความใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจริงมากที่สุด แต่ก็อาจจะยังต่ำกว่าเล็กน้อย ขึ้นอยู่กับนโยบายและหลักเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร  

ราคาประเมินคอนโดแล้ว ใช้ทำอะไรได้บ้าง? 

เมื่อได้เช็กราคาประเมินคอนโด และทราบมูลค่าแล้ว ตัวเลขดังกล่าวสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลายด้าน ดังนี้  

ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย 

ธนาคารจะใช้ราคาประเมินเป็นเกณฑ์หลักในการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ โดยทั่วไปมักให้วงเงินสูงสุดอยู่ที่ 90 – 100% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดจะต่ำกว่า  

คำนวณค่าธรรมเนียมวันโอนกรรมสิทธิ์ 

ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน จะคำนวณโดยใช้ฐานจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์   

จดจำนอง 

ในกรณีที่กู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด จะต้องมีการจดจำนองห้องชุดเป็นหลักประกัน ซึ่งค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% จะคิดจากวงเงินที่จดจำนอง แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท 

คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์จะถูกนำมาใช้เป็นฐานในการคำนวณภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องชำระเป็นรายปี 

ตั้งราคาขายหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

สำหรับผู้ขายและนักลงทุน ราคาประเมินเป็นข้อมูลสำคัญที่ช่วยในการตัดสินใจตั้งราคาขายให้เหมาะสมและแข่งขันได้ รวมถึงใช้ประเมินศักยภาพของทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอสังหาฯ ในระยะยาว 

ราคาประเมินคอนโด เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยสะท้อนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบัน โดยมีปัจจัยหลายอย่างเป็นตัวกำหนด ตั้งแต่ทำเลที่ตั้งไปจนถึงสภาพของห้องชุด การทำความเข้าใจถึงประเภทของราคาประเมิน ความแตกต่างระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง รวมถึงประโยชน์ในการนำไปใช้งาน จะช่วยให้ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การขายต่อหรือการลงทุนในคอนโดมิเนียม ให้เป็นไปอย่างราบรื่นและมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่รอบด้าน ช่วยลดความเสี่ยงและสร้างโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด  

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง 

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่  

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับราคาประเมินคอนโด