สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร? เปิดคู่มือฉบับสมบูรณ์ที่ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดต้องรู้

การตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลังนับเป็นก้าวสำคัญในชีวิต แต่ก่อนจะไปถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ยังมีเอกสารชิ้นหนึ่งที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก นั่นก็คือสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเปรียบเสมือนแผนที่นำทางและข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ในบทความนี้ Origin Vertical จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับสัญญานี้ให้มากขึ้น เพื่อให้คุณเซ็นสัญญาได้อย่างมั่นใจและไร้กังวล  

สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร? 

สัญญาจะซื้อจะขาย คือนิติกรรมสัญญาประเภทหนึ่งที่ทำขึ้นระหว่างผู้จะซื้อ และผู้จะขาย เพื่อแสดงเจตนาว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ในอนาคตตามราคาและเงื่อนไขที่ระบุไว้ โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะยังไม่ถูกโอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะถึงวันที่กำหนดไว้ในสัญญาและมีการทำสัญญาซื้อขายฉบับสมบูรณ์และจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน  

ทำไมสัญญานี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง? 

สัญญานี้เป็นหลักประกันที่สำคัญสำหรับทั้งสองฝ่าย ในมุมของผู้ซื้อสัญญาจะช่วยล็อกราคาและเงื่อนไขของทรัพย์สินที่ต้องการ ไม่ให้ผู้ขายนำไปขายให้ผู้อื่นในราคาที่สูงกว่า ในขณะเดียวกัน ก็เป็นหลักประกันให้ผู้ขายว่า ผู้ซื้อมีความตั้งใจจริงที่จะซื้อและจะดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป นอกจากนี้ สัญญายังเป็นเอกสารสำคัญที่สถาบันการเงินใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านหรือคอนโดอีกด้วย  

สัญญาจะซื้อจะขายใช้ตอนไหน?

โดยทั่วไปแล้ว ลำดับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มต้นจากการที่ผู้ซื้อตัดสินใจเลือกยูนิตที่ชอบและทำการจองด้วยเงินจำนวนหนึ่ง หลังจากนั้นประมาณ 7 – 15 วัน โครงการหรือผู้ขายจะนัดหมายให้เข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินเพิ่มในส่วนของเงินทำสัญญา และหลังจากนั้นจึงจะเข้าสู่กระบวนการผ่อนดาวน์ (ถ้ามี) และยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารต่อไป 

ข้อแตกต่างสำคัญ ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ vs ‘สัญญาซื้อขาย’

หลายคนอาจสับสนระหว่างสัญญาสองประเภทนี้ ซึ่งมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ดังนี้ 

• สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่แสดงถึงเจตนาที่จะซื้อขายในอนาคต กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนในทันที เป็นเพียงข้อตกลงเบื้องต้น ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• สัญญาซื้อขายที่ดิน เป็นสัญญาที่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที สัญญานี้จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้นจึงจะสมบูรณ์ตามกฎหมาย หรือที่หลายคนคุ้นเคยในชื่อ หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) สำหรับการซื้อขายที่ดิน 

ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรบ้าง?  

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน 

สัญญานี้จะครอบคลุมทั้งตัวบ้านและที่ดินที่ตั้งอยู่ จะต้องระบุรายละเอียดสำคัญของที่ดิน เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ รวมถึงรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างอย่างชัดเจน 

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สำหรับสัญญาประเภทนี้จะเน้นไปที่รายละเอียดของห้องชุด (กรรมสิทธิ์ในอาคารชุด) โดยต้องระบุข้อมูลสำคัญ เช่น ชื่ออาคารชุด, เลขที่ห้อง, ชั้นที่, พื้นที่ใช้สอยสุทธิ (ตารางเมตร) เพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังจะซื้อคอนโดได้ถูกต้องตรงตามที่ตกลงไว้  

เช็กลิสต์ 9 จุดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนเซ็น 

ก่อนจรดปากกาเซ็นสัญญา ควรตรวจสอบรายละเอียดทุกตัวอักษร โดยเฉพาะ 9 หัวข้อสำคัญต่อไปนี้ 

1. รายละเอียดของคู่สัญญา

ต้องระบุชื่อ-นามสกุล, ที่อยู่ตามบัตรประชาชน, และเลขบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งฝ่ายผู้จะซื้อและผู้จะขายให้ถูกต้องครบถ้วน หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล ต้องระบุชื่อบริษัท, เลขทะเบียนนิติบุคคล และชื่อผู้มีอำนาจลงนาม 

2. รายละเอียดทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขาย

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลทรัพย์สินถูกต้อง 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านเลขที่, เลขที่โฉนดที่ดิน, เลขที่ห้อง, ชั้น, ขนาดพื้นที่ (ตร.ม. หรือ ตร.ว.) ตรงกับทรัพย์สินที่เราตกลงเลือกไว้ตั้งแต่แรก  

3. ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ต้องระบุราคาขายสุทธิเป็นตัวเลขและตัวอักษรให้ตรงกัน พร้อมแจกแจงรายละเอียดการชำระเงินแต่ละงวดอย่างชัดเจน เช่น เงินจอง, เงินทำสัญญา, เงินดาวน์แต่ละงวด (ถ้ามี), และยอดคงเหลือที่จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ 

4. กำหนดระยะเวลาของสัญญาและวันโอนกรรมสิทธิ์โดยประมาณ

สัญญาต้องระบุว่าจะสิ้นสุดเมื่อใด และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์โดยประมาณไว้ เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถวางแผนการยื่นกู้และเตรียมตัวได้ และยังเป็นกรอบเวลาให้ผู้ขาย ในกรณีที่เป็นบ้านหรือคอนโดใหม่ ต้องดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จจตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา   

5. รายการของแถมและโปรโมชั่นทั้งหมด

รายการของแถมและโปรโมชั่นทั้งหมดเป็นอีกจุดที่สำคัญมาก รายการของแถมที่เซลส์เคยแจ้งไว้ ไม่ว่าจะเป็นเครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ส่วนลดเงินสดหรือฟรีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ต้องถูกระบุไว้ในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งหมด หากไม่มีการระบุไว้ อาจไม่สามารถเรียกร้องในภายหลังได้ 

6. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ระบุให้ชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ณ กรมที่ดิน ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01%(มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 สำหรับ คอนโดมิเนียมที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท), ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้ามี), และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยทั่วไปมักจะแบ่งกันชำระคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ต้องระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน  

7. เงื่อนไขการรับประกันโครงสร้างและ Defect อื่น ๆ

สำหรับโครงการใหม่ ต้องระบุเงื่อนไขการรับประกันความเสียหายของตัวบ้าน/ห้องชุด เช่น รับประกันโครงสร้างกี่ปี, รับประกันส่วนควบอื่น ๆ กี่ปี และมีขั้นตอนการแจ้งซ่อมหรือเคลมอย่างไร 

8. เงื่อนไขการผิดสัญญาและค่าปรับของทั้งสองฝ่าย

ต้องระบุบทลงโทษกรณีมีการผิดสัญญาให้ชัดเจน เช่น หากผู้ซื้อผิดสัญญา (ไม่โอนตามกำหนด) ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมด ในทางกลับกัน หากผู้ขายผิดสัญญา (ไม่สามารถโอนได้ตามกำหนด) จะต้องคืนเงินทั้งหมดพร้อมเบี้ยปรับให้แก่ผู้ซื้อ 

9. ลายมือชื่อของคู่สัญญาและพยาน

สุดท้าย สัญญาจะสมบูรณ์ได้ต้องมีลายมือชื่อของผู้จะซื้อ ผู้จะขาย (หรือผู้มีอำนาจลงนามของบริษัท) และพยานอย่างน้อย 1 คน ลงนามกำกับไว้ในสัญญาทุกหน้า  

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย

หากยื่นกู้สินเชื่อไม่ผ่าน จะได้รับเงินจองหรือเงินดาวน์คืนหรือไม่? 

คำตอบของคำถามนี้ขึ้นอยู่กับ “เงื่อนไขที่ระบุในสัญญา” เป็นสำคัญ สัญญาที่ดีควรระบุเงื่อนไขว่า “ในกรณีที่ผู้จะซื้อยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่น้อยกว่า X แห่งแล้วไม่ได้รับการอนุมัติ ผู้จะขายยินดีคืนเงินทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไข” ดังนั้น ควรอ่านเงื่อนไขข้อนี้ให้ดีก่อนเซ็น และควรปรึกษาโครงการหากต้องการกู้ซื้อคอนโด หรือบ้าน เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ถูกต้องที่สุด  

สามารถเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อในสัญญาได้หรือไม่?

โดยทั่วไปสามารถทำได้ แต่ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการหรือผู้ขาย บางโครงการอาจอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อได้ 1 ครั้งโดยไม่มีค่าใช้จ่าย แต่บางแห่งอาจมีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อ การเปลี่ยนชื่อจะต้องดำเนินการก่อนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์  

สัญญาจะซื้อจะขาย กุญแจสำคัญสู่การซื้อบ้านอย่างสบายใจ 

สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่เพียงกระดาษแผ่นเดียว แต่เป็นเอกสารทางกฎหมายที่ผูกพันและคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ซื้อและผู้ขายตลอดเส้นทางการเป็นเจ้าของบ้านและคอนโด การสละเวลาตรวจสอบรายละเอียดทั้ง 9 ข้ออย่างถี่ถ้วนก่อนลงนาม จะช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและสบายใจที่สุด 

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง 

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่