อย่าเพิ่งวางเงิน! รู้จักสัญญาซื้อขายที่ดิน คืออะไร ก่อนเป็นเจ้าของจริง!

เชื่อว่า หลาย ๆ คนที่กำลังจะกู้ซื้อคอนโด โดยเฉพาะคนที่กำลังจะซื้อคอนโดห้องแรกอาจสงสัยว่า สัญญาซื้อขายที่ดิน มันเกี่ยวอะไรกับคอนโด? เพราะหลายคนเข้าใจว่าการซื้อคอนโดก็คือการซื้อห้องชุด ไม่ได้ซื้อที่ดินสักหน่อย แต่เดี๋ยวก่อน! จริง ๆ แล้ว เรื่องนี้มีรายละเอียดสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะฉะนั้น ในบทความนี้ Origin Vertical จะมาคุณมาทำความเข้าใจในเรื่องเอกสารต่าง ๆ เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจสิทธิ์และเป็นเจ้าของห้องในฝันได้อย่างสบายใจได้ 

สัญญาซื้อขายที่ดิน คืออะไร 

ก่อนอื่นเลย เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า สัญญาซื้อขายที่ดิน คือเอกสารทางกฎหมายที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เพื่อตกลงซื้อขายที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่ง โดยในสัญญานี้จะระบุรายละเอียดสำคัญต่าง ๆ เช่น ใครเป็นผู้ซื้อ ใครเป็นผู้ขาย ที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ไหน ขนาดเท่าไหร่ ราคาซื้อขายเท่าไหร่และเงื่อนไขการชำระเงินเป็นอย่างไร ซึ่งสัญญาฉบับนี้มีความสำคัญมาก เพราะเป็นหลักฐานยืนยันว่าการซื้อขายนั้นเกิดขึ้นจริงและกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เปลี่ยนมือไปยังผู้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้วนั่นเอง  

รายละเอียดในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ควรประกอบไปด้วยอะไรบ้าง? 

สำหรับรายละเอียดในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน หลัก ๆ ที่ควรจะมีในสัญญานั้น มีดังนี้

• รายละเอียดของคู่สัญญา ชื่อ-นามสกุล, ที่อยู่, เลขบัตรประชาชน ของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและฝ่ายผู้ขายหรือกรณีนิติบุคคล ก็จะเป็นชื่อบริษัท, ที่ตั้ง, เลขทะเบียนนิติบุคคลและรายละเอียดผู้มีอำนาจลงนาม
• ข้อมูลทรัพย์สิน/ รายละเอียดแปลงที่ดิน ที่อยู่ของที่ดิน, เนื้อที่ดินทั้งหมด, สภาพที่ดิน, สิ่งปลูกสร้างหรือหากเป็นที่ดินติดจำนอง หรือติดภาระจำยอมก็จำเป็นต้องระบุลงไปในหนังสือสัญญานี้ด้วย 
• เงื่อนไขการชำระเงินต่าง ๆ ราคาซื้อขายทั้งหมด, กำหนดการชำระ, ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง  

10 เทคนิคการทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้ปลอดภัย ไม่พลาดทุกเงื่อนไข! 

การเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายเป็นขั้นตอนสำคัญที่ผูกพันทางกฎหมายระหว่างคุณกับเจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย การทำสัญญาที่รัดกุมจะช่วยป้องกันปัญหาฟ้องร้องในภายหลัง โดยมีเทคนิคสำคัญ 10 ข้อ ดังนี้   

1. หัวสัญญาต้องชัดเจน ระบุสถานที่และวันที่ทำสัญญาให้ถูกต้อง เพื่อใช้เป็นจุดเริ่มต้นของอายุสัญญาและการบังคับใช้ตามกฎหมาย
2. ตรวจสอบข้อมูลคู่สัญญา ระบุชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ตามบัตรประชาชนของทั้ง “ผู้จะซื้อ” และ “ผู้จะขาย” ให้ครบถ้วน พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 
3. รายละเอียดทรัพย์สินต้องแม่นยำ ระบุเลขที่โฉนด, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ตำแหน่งที่ตั้ง และขนาดเนื้อที่ (ตารางวา/ตารางเมตร) ให้ตรงกับเอกสารสิทธิ์จริง 
4. ราคาซื้อขายและการวางเงิน ระบุราคาขายสุทธิ เงินมัดจำที่จ่ายไปแล้ว และจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ 
5. กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ระบุวัน เดือน ปี ที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินให้ชัดเจน เช่น ภายใน 30 หรือ 90 วันหลังจากวันทำสัญญา 
6. ค่าธรรมเนียมและภาษี ตกลงกันให้ชัดว่าใครจะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอน (2%), ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยทั่วไปมักหารครึ่ง หรือผู้ขายเป็นคนจ่ายภาษี 
7. เงื่อนไขการกู้ธนาคาร สำหรับผู้ซื้อคอนโดหรือบ้าน ควรเพิ่มเงื่อนไขว่า หากธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ผู้จะขายยินดีคืนเงินมัดจำทั้งหมด เพื่อลดความเสี่ยง 
8. การผิดสัญญาและค่าปรับ ระบุบทลงโทษหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเบี้ยวสัญญา เช่น หากผู้ซื้อผิดสัญญาผู้ขายริบเงินมัดจำได้ แต่หากผู้ขายผิดสัญญาต้องคืนเงินมัดจำพร้อมค่าปรับ 
9. รายการของแถม (ถ้ามี) ทำเป็นบันทึกแนบท้ายสัญญา ระบุรายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือส่วนลดต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้ 
10. ลงนามพยาน สัญญาที่สมบูรณ์ควรมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย พร้อมพยานอย่างน้อย 2 คน เพื่อความโปร่งใสและใช้เป็นหลักฐานยืนยันได้ดียิ่งขึ้น

ระวัง! อย่าให้สับสน สัญญาซื้อขายที่ดิน แตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร 

ตรงนี้สำคัญมาก! หลายคนอาจจะสับสนระหว่าง “สัญญาซื้อขายที่ดิน” กับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” หรือที่เรียกกันติดปากว่า “สัญญาจอง” หรือ “สัญญาดาวน์” สำหรับคอนโด ทั้ง 2 อย่างนี้ไม่เหมือนกันนะ 

• สัญญาซื้อขายที่ดิน (หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ฉบับจดทะเบียน) คือสัญญาฉบับจริง ที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องไปทำสัญญานี้ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และจะมีการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด (กรณีที่ดิน) หรือในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (กรณีคอนโด) อย่างเป็นทางการ ซึ่งสำหรับคอนโดนั้น จุดเริ่มต้นของที่ดินที่ตั้งโครงการก็มาจากสัญญาซื้อขายที่ดิน ระหว่างผู้พัฒนากับเจ้าของที่ดินเดิมนั่นเอง 
• สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่ทำขึ้นก่อนที่การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นจริง มักทำในช่วงที่เราจองซื้อคอนโดหรือระหว่างผ่อนดาวน์ เนื้อหาจะระบุว่าผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายทรัพย์สินนั้น ๆ ในอนาคต เมื่อเงื่อนไขต่าง ๆ ครบถ้วน จะมีการวางเงินมัดจำหรือเงินจองไว้เป็นประกัน สัญญานี้ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ 

ดังนั้น เวลาเราซื้อคอนโด เราจะเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดก่อน และเมื่อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน เราก็จะไปทำหนังสือสัญญาขายห้องชุด (อ.ช.23) ที่กรมที่ดิน ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เรา ส่วนสัญญาซื้อขายที่ดิน นั้นเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการจัดการไปแล้วตั้งแต่เริ่มโปรเจกต์  

อีกเรื่องต้องรู้ก่อนโอน! อ.ช. 16 อ.ช. 23 ต่างกันอย่างไร?  

อ.ช. 16 และ อ.ช. 23 เป็นเอกสารสำคัญเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ซึ่งมักเกี่ยวข้องกับกรณีที่ดินที่อยู่ในพื้นที่จัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ หรือที่ดินที่เคยอยู่ในกระบวนการจัดสรร โดยเอกสารทั้งสองมีความแตกต่างกัน ดังนี้  

• อ.ช. 16 คือหนังสือรับรองผลการจัดรูปที่ดิน เป็นเอกสารที่แสดงรายละเอียดของแปลงที่ดินใหม่หลังจากผ่านกระบวนการจัดรูปที่ดินเรียบร้อยแล้ว โดยจะระบุข้อมูลสำคัญ เช่น ขนาดพื้นที่ ตำแหน่งแปลง และผู้มีสิทธิในที่ดิน ใช้เป็นหลักฐานประกอบการออกโฉนดที่ดินหรือการปรับปรุงข้อมูลแปลงที่ดินให้ถูกต้องตามผังใหม่ 
• อ.ช. 23 คือหนังสือรับรองเพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินในพื้นที่จัดรูปที่ดิน เช่น การซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ จำนอง หรือทำนิติกรรมอื่น ๆ โดยสำนักงานที่ดินจะใช้เอกสารนี้ตรวจสอบความถูกต้องของแปลงที่ดินก่อนดำเนินการโอน

สรุปง่าย ๆ คืออ.ช. 16 เป็นเอกสารที่ยืนยันผลการจัดรูปที่ดิน ส่วน อ.ช. 23 เป็นเอกสารที่ใช้ประกอบการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินในพื้นที่นั้น ดังนั้น ก่อนโอนที่ดินในพื้นที่จัดรูป ควรตรวจสอบให้ครบทั้งสองเอกสาร เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้องและไม่มีปัญหาภายหลัง

สัญญาซื้อขายที่ดิน จำเป็นไหมสำหรับคนจะซื้อคอนโด?

มาถึงคำถามยอดฮิตว่า แล้วคนซื้อคอนโดอย่างเรา ๆ เนี่ย จำเป็นต้องไปยุ่งเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายที่ดินด้วยเหรอ? คำตอบคือ โดยตรงแล้ว ไม่จำเป็นที่ผู้ซื้อคอนโดแต่ละรายจะต้องไปเซ็นหนังสือซื้อขายที่ดิน แต่เราจะได้ใบ อ.ช. 2 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยรายละเอียดบนหนังสือ จะไม่ได้ระบุว่าเราเป็นเจ้าของ แต่จะระบุว่าเป็นเจ้าของร่วมแทน โดยจะถือว่าเป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ว่า เรามีกรรมสิทธิ์ทั้งในห้องชุดและในทรัพย์ส่วนกลางนั้นด้วยนั่นเอง 

เข้าใจก่อน! คอนโดเกี่ยวข้องกับ “ที่ดิน” ยังไง 

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้นไปอีก ลองนึกตามนะ คอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการจะตั้งอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่ง เมื่อเราซื้อห้องชุดในคอนโดนั้น สิ่งที่เราได้มาไม่ใช่แค่กรรมสิทธิ์ในห้องชุดของเราเท่านั้น แต่เรายังได้กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ซึ่งทรัพย์สินส่วนกลางที่ว่านี้ ก็รวมถึงที่ดิน ที่ตัวอาคารคอนโดตั้งอยู่นั่นแหละ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ ทางเดิน ลิฟต์ เป็นต้น ทั้งหมดนี้เจ้าของห้องชุดทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกันตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด 

ดังนั้น แม้ว่าเราจะไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินโดยตรง แต่เราก็มีส่วนในที่ดินผืนนั้นผ่านการเป็นเจ้าของร่วมในนามของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด รวมถึงที่ดินด้วยและจุดเริ่มต้นของการได้มาซึ่งที่ดินผืนนี้ก็มาจากสัญญาซื้อขายที่ดินที่ผู้พัฒนาโครงการทำไว้   

ซื้อคอนโดมือสอง ต้องทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินด้วยหรือไม่? 

ในกรณีซื้อคอนโดมือสอง จะคล้าย ๆ กับการซื้อคอนโดมือหนึ่งเลย คือผู้ซื้อคอนโดมือสอง ไม่ต้องทำหนังสือ สัญญาซื้อขายที่ดินโดยตรง เพราะสิ่งที่เราซื้อขายกัน คือห้องชุด พร้อมกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง (ซึ่งรวมถึงที่ดินที่ตั้งของอาคาร) การโอนกรรมสิทธิ์จะทำกันที่สำนักงานที่ดิน โดยใช้หนังสือสัญญาขายห้องชุด (อ.ช.23) เหมือนกับการซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการ

ตัวสัญญาซื้อขายที่ดินดั้งเดิมที่ผู้พัฒนาโครงการเคยทำไว้เพื่อซื้อที่ดินมาสร้างคอนโดนั้น จะยังคงเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงถึงที่มาของที่ดินผืนนั้น แต่ในการซื้อขายห้องชุดมือสองระหว่างบุคคล กรรมสิทธิ์ในตัวที่ดินโดยรวมจะยังคงอยู่กับนิติบุคคลอาคารชุด ที่ทำหน้าที่ดูแลแทนเจ้าของร่วมทุกคน สิ่งที่เปลี่ยนมือ คือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และสิทธิความเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลางจากผู้ขายเดิมไปยังผู้ซื้อใหม่นั่นเอง 

ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่ไหน? ต้องเตรียมอะไรบ้าง

โดยทั่วไปแล้ว การทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ จะต้องทำกันที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ ส่วนการเตรียมเอกสารก็จะขึ้นอยู่กับว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล และรายละเอียดของแต่ละกรณี แต่หลัก ๆ แล้วมักจะต้องเตรียม มีดังนี้  

สำหรับผู้ขาย

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรสและทรัพย์สินนั้นเป็นสินสมรส)
• ใบปลอดภาระหนี้ (กรณีที่ดินติดจำนอง)

สำหรับผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรส)

แต่สำหรับคนที่จะซื้อคอนโด ตอนไปโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ที่สำนักงานที่ดิน เอกสารที่ต้องเตรียมก็จะคล้าย ๆ กัน แต่จะเน้นไปที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) และเอกสารส่วนตัวของผู้ซื้อและผู้ขายห้องชุดนั้น ๆ ส่วนเรื่องสัญญาซื้อขายที่ดินของทั้งโครงการ มักจะเป็นส่วนที่ผู้พัฒนาโครงการดำเนินการไปเรียบร้อยแล้วตั้งแต่ต้น

เป็นยังไงกันบ้าง พอจะเห็นภาพความเชื่อมโยงระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดิน กับการเป็นเจ้าของคอนโดกันมากขึ้นแล้วใช่ไหม แม้ว่าในฐานะผู้ซื้อคอนโด เราอาจจะไม่ได้เข้าไปเกี่ยวข้องกับการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยตรง แต่การเข้าใจว่าที่ดินที่คอนโดของเราตั้งอยู่นั้นมีที่มาที่ไปอย่างไร และสิทธิ์ของเราในฐานะเจ้าของร่วมเกี่ยวพันกับที่ดินนั้นอย่างไร ก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม

เพราะการทราบถึงข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เรามั่นใจในการตัดสินใจซื้อ และเข้าใจสิทธิประโยชน์ของตัวเองได้อย่างเต็มที่ก่อนที่จะเป็นเจ้าของห้องในฝัน เพราะการซื้อคอนโดไม่ใช่แค่การซื้อห้องสี่เหลี่ยม แต่คือการลงทุนในทรัพย์สินที่มี “ที่ดิน” เป็นองค์ประกอบสำคัญอยู่ด้วยนั่นเอง 

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้า เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง 

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดพร้อมอยู่ใกล้รถไฟฟ้าจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)