คอนโดเงินเหลือ คืออะไร? เชื่อถือได้ไหม? สรุปครบทุกแง่มุมที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจกู้ 

ในช่วงที่ภาระค่าครองชีพสูงขึ้น หลายคนเริ่มมองหาทางเลือกในการมีเงินก้อนเพิ่มสภาพคล่อง เชื่อว่าคงเคยเห็นโฆษณาชวนเชื่อที่เสนอโอกาสให้มีทั้งที่อยู่อาศัย และได้เงินก้อนไปหมุนเวียนในชีวิตประจำวัน จนเกิดความสนใจและอยากซื้อคอนโด แต่เบื้องหลังคำโฆษณาเหล่านั้นมักมาพร้อมกับความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ หากไม่มีความเข้าใจที่ถูกต้อง การตัดสินใจรับข้อเสนออาจนำไปสู่ภาระหนี้สินระยะยาวที่เกินตัว 

ดังนั้นในบทความนี้ Origin Vertical จะพาไปเจาะลึกว่าคอนโดเงินเหลือ คืออะไร มีรูปแบบไหนบ้าง พร้อมข้อควรระวังและวิธีป้องกัน เพื่อให้ผู้ที่กำลังวางแผนอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจอย่างรอบด้านที่สุด 

คอนโดเงินเหลือ คืออะไร 

คอนโดเงินเหลือ คือรูปแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อทำการกู้ขอสินเชื่อจากธนาคารในวงเงินที่สูงกว่าราคาขายจริงของคอนโดมิเนียม เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อและจ่ายเงินตามวงเงินกู้ ส่วนต่างที่เกิดขึ้นระหว่างวงเงินที่กู้ผ่านกับราคาคอนโดที่ตกลงซื้อขายกันจริง จะถูกทอนกลับมาให้ผู้ซื้อในรูปแบบของเงินสด หรือที่เรียกกันว่า เงินเหลือ (Cash Back) กระบวนการนี้มักเกิดขึ้นจากการที่ราคาประเมินของทรัพย์สินนั้นสูงกว่าราคาที่ขายจริงในปัจจุบัน  

รูปแบบการซื้อคอนโดเงินเหลือ มีกี่ประเภท? 

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเสนอขายคอนโดเงินเหลือมักจะมาในหลายรูปแบบ ซึ่งผู้ซื้อควรทำความเข้าใจแหล่งที่มาของส่วนต่างราคาเหล่านี้ เพื่อประเมินความน่าเชื่อถือและความคุ้มค่า 

1. ซื้อผ่านนายหน้า 

รูปแบบที่พบได้บ่อย โดยนายหน้าหรือบริษัทตัวแทนจะเข้าไปเหมาซื้อห้องชุดจำนวนมากจากโครงการ ทำให้ได้ราคาต้นทุนที่ต่ำกว่าราคาตลาดมาก จากนั้นนำมาเสนอขายให้กับผู้ซื้อโดยอิงจากราคาประเมินของธนาคารที่สูงกว่า เมื่อผู้ซื้อกู้ผ่าน นายหน้าจะหักค่าคอมมิชชันและราคาต้นทุนออก ส่วนที่เหลือจึงนำมามอบให้ผู้ซื้อเป็นเงินก้อน  

2. ซื้อคอนโดหลุดดาวน์หรือห้องราคาพิเศษ 

บ่อยครั้งที่มีผู้ซื้อรายเดิมยอมทิ้งเงินดาวน์ ทำให้โครงการนำห้องชุดเหล่านั้นกลับมาขายใหม่ในราคาที่ถูกลงกว่าราคาเปิดตัว (Discounted Price) แต่เนื่องจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์หรือธนาคารยังคงเป็นราคาเดิมที่สูงกว่า เมื่อยื่นกู้ในราคาประเมิน จึงทำให้มีส่วนต่างของเงินเหลือกลับมายังผู้ซื้อใหม่  

3. ซื้อจากโปรโมชั่นของโครงการที่น่าเชื่อถือ 

โครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำบางแห่ง อาจจัดโปรโมชั่นมอบเงินคืน (Cash Back) หรือส่วนลดพิเศษ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องค่าตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้าอยู่ ถือเป็นรูปแบบที่ปลอดภัยและโปร่งใสที่สุดในการกู้ซื้อคอนโด เพราะมีสัญญาและการรับประกันที่ชัดเจนจากผู้พัฒนาโครงการโดยตรง  

ข้อดีของการกู้คอนโดเงินเหลือ 

การเลือกซื้อคอนโดในลักษณะนี้ หากวางแผนการเงินอย่างรัดกุมก็ย่อมมีข้อดีที่ตอบโจทย์ความต้องการบางประการได้ ดังนี้   

• มีเงินก้อนเหลือเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน ผู้ซื้อจะได้รับเงินสดก้อนใหญ่ไว้ใช้จ่ายยามฉุกเฉิน หรือเป็นทุนสำรองในชีวิตประจำวัน 
• ใช้เงินก้อนเพื่อนำไปจัดการภาระทางการเงินอื่น สามารถนำเงินส่วนต่างไปปิดหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงกว่า เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อรวมหนี้ไว้ที่เดียวในอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มักจะต่ำกว่า 
• ได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยใช้เงินสดเริ่มต้นไม่สูง เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองแต่มีข้อจำกัดเรื่องเงินก้อนสำหรับตกแต่งหรือซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า 

ข้อเสียของการกู้คอนโดเงินเหลือ 

แม้จะฟังดูหอมหวาน แต่การกู้เกินมูลค่าทรัพย์สินจริงก็เปรียบเสมือนดาบสองคมที่มาพร้อมกับผลกระทบระยะยาว 

• ภาระหนี้สูงขึ้นและระยะเวลาผ่อนยาว เงินเหลือที่ได้มาไม่ใช่เงินฟรี แต่เป็นเงินกู้ที่ถูกรวมเข้าไปในยอดหนี้สินเชื่อบ้าน ซึ่งต้องเสียดอกเบี้ยและผ่อนชำระยาวนาน 20 – 30 ปี ทำให้ดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายสูงกว่าการกู้ตามราคาจริง 
• ปล่อยขายต่อยาก เมื่อยอดหนี้สูงกว่ามูลค่าจริงของตลาด หากต้องการขายคอนโดในอนาคต อาจต้องตั้งราคาขายที่สูงกว่าราคาตลาดเพื่อนำเงินมาโปะหนี้ให้หมด ซึ่งทำให้หาผู้ซื้อยาก หรือหากขายตามราคาตลาดก็อาจต้องควักเนื้อจ่ายส่วนต่างให้ธนาคารเอง 
• อาจกลายเป็นหนี้เสียได้ หากรายได้ไม่สอดคล้องกับค่างวดที่สูงขึ้นจากยอดกู้ที่เกินจริง เมื่อเกิดเหตุสะดุดทางการเงิน อาจทำให้ผ่อนไม่ไหวและถูกฟ้องร้องยึดทรัพย์ในที่สุด 

5 ปัจจัยต้องเช็ก! ก่อนตัดสินใจกู้คอนโดเงินเหลือ 

ก่อนที่จะเซ็นสัญญารับข้อเสนอ ควรประเมินสถานะของตนเองและรายละเอียดต่าง ๆ อย่างถี่ถ้วนตามปัจจัยเหล่านี้  

1. ความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว  

เพราะการเป็นหนี้ระยะยาว 20 – 30 ปี ไม่ใช่เรื่องเล่น ๆ ควรคำนวณรายได้สุทธิ และรายจ่ายประจำเดือนให้ชัดเจนว่า หากต้องรับภาระค่างวดที่บวกเพิ่มจากยอดเงินเหลือแล้ว สภาพคล่องทางการเงินยังดีอยู่หรือไม่ อย่าหลงระเริงไปกับอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่นแค่ในช่วง 1 – 3 ปีแรก เพราะหลังจากนั้นดอกเบี้ยจะปรับลอยตัว (Floating Rate) ซึ่งอาจทำให้ค่างวดพุ่งสูงขึ้นจนรับมือไม่ไหวได้ 

2. วัตถุประสงค์ของการใช้เงินก้อน 

ควรถามตัวเองอย่างตรงไปตรงมาว่า “เงินก้อนที่ได้มาจะเอาไปทำอะไร?” หากเป้าหมายคือการนำไปปิดหนี้บัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยสูงกว่า หรือนำไปใช้ตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่ ถือเป็นเหตุผลที่สมควรและสร้างประโยชน์ แต่หากตั้งใจจะนำไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือย เช่น การซื้อของแบรนด์เนม หรือนำไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงโดยขาดความเข้าใจ การรับเงินก้อนนี้อาจกลายเป็นการสร้างหายนะทางการเงินแทน 

3. รายละเอียดสัญญาและเงื่อนไขดอกเบี้ย

แม้ดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะดูต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น แต่เมื่อนำมาคำนวณแบบทบต้นทบดอกตลอดระยะเวลาผ่อน 20 – 30 ปี ต้นทุนดอกเบี้ยรวมอาจสูงกว่าที่คาดไว้มาก ควรอ่านสัญญาให้ละเอียด โดยเฉพาะเงื่อนไขดอกเบี้ยลอยตัว ค่าปรับกรณีปิดบัญชีก่อนกำหนด และค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ การเปรียบเทียบยอดผ่อนรวมตลอดสัญญากับประโยชน์ของเงินก้อนที่ได้รับ จะช่วยให้เห็นภาพชัดเจนว่าการกู้คอนโดเงินเหลือคุ้มค่าจริงหรือไม่ 

4. ประวัติเครดิตบูโรและภาระหนี้เดิม

สถาบันการเงินจะตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ เพราะฉะนั้นควรเคลียร์หนี้สินเดิมให้เหลือน้อยที่สุด เพื่อลดสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) หรือในกรณีที่มีการกู้ร่วมซื้อคอนโด ต้องมั่นใจว่าผู้กู้ร่วมทุกคนมีประวัติทางการเงินที่ดี ไม่มีประวัติค้างชำระ เพื่อให้การยื่นขอสินเชื่อผ่านฉลุย 

5. การเปรียบเทียบทางเลือกสินเชื่อประเภทอื่น 

ลองถอยออกมามองภาพรวมและเปรียบเทียบทางเลือกอื่น ๆ ควบคู่ไปด้วย หากเป้าหมายหลักคือต้องการเงินสดหมุนเวียนระยะสั้น การเลือกซื้อคอนโดตามราคาจริงเพื่อให้ภาระหนี้ผูกพันน้อยที่สุด แล้วไปขอสินเชื่อส่วนบุคคลแยกต่างหาก อาจตอบโจทย์และบริหารจัดการหนี้ได้คล่องตัวกว่า แถมยังปลอดภัยจากความเสี่ยงในการแบกรับมูลค่าทรัพย์สินที่เกินจริงอีกด้วย 

รู้ทันเทคนิคหลอกลวงให้ซื้อคอนโดเงินเหลือ 

มิจฉาชีพหรือนายหน้าบางกลุ่มมักอาศัยจังหวะที่ผู้บริโภคมีความต้องการทางการเงิน มาเสนอขายในรูปแบบที่แฝงไปด้วยความเสี่ยง ต้องระวังพฤติกรรมเหล่านี้  

หลอกให้ซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อปิดหนี้ก้อนใหญ่

ใช้จุดอ่อนคนมีหนี้มาล่อให้กู้เพิ่ม โดยอ้างว่านี่คือทางออกเดียวในการเคลียร์หนี้บัตรเครดิต แต่ในความเป็นจริง กลับเป็นการเปลี่ยนหนี้ระยะสั้นให้กลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่มีอายุผ่อนชำระยาวนานและมีคอนโดเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน หากผ่อนไม่ไหวจะสูญเสียทั้งที่อยู่และเสียเครดิต 

หลอกให้ซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อลงทุน มีผู้เช่าพร้อมอยู่

อ้างผลตอบแทนสูง แต่ไม่มีหลักฐานชัดเจน มักมาในรูปแบบชักชวนให้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า โดยรับประกันผลตอบแทน (Yield) หรืออ้างว่าหาผู้เช่าไว้ให้แล้ว แต่เมื่อเวลาผ่านไป ผู้เช่าอาจเป็นเพียงหน้าม้าที่ถูกจ้างมาอยู่ชั่วคราว ทิ้งให้ผู้ซื้อต้องแบกรับภาระค่างวดเต็มจำนวนโดยไม่มีรายได้จากค่าเช่ามาช่วยผ่อน 

หลอกให้กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อหวังเงินก้อนใหญ่

เน้นได้เงินสด แต่ไม่พูดถึงภาระผ่อนระยะยาว โน้มน้าวด้วยจำนวนเงินหลักแสนหรือหลักล้านที่จะได้รับทันที โดยปกปิดข้อมูลเกี่ยวกับค่างวดที่สูงขึ้น หรือดอกเบี้ยลอยตัวในปีถัด ๆ ไป 

หลอกให้นำเงินส่วนต่างไปลงทุนต่อ

ความเสี่ยงสูงและอาจสูญเงินทั้งหมด มักมาพร้อมกับการชักชวนให้นำเงินเหลือไปลงทุนในแชร์ลูกโซ่ คริปโตเคอร์เรนซี หรือธุรกิจที่ไม่น่าเชื่อถือ หากการลงทุนล้มเหลว ผู้ซื้อจะสูญเสียทั้งเงินก้อนและยังคงต้องผ่อนคอนโดในราคาสูงต่อไป 

วิธีป้องกันเมื่อถูกหลอกให้ซื้อคอนโดเงินเหลือ 

หากตกอยู่ในสถานการณ์ที่พลาดรับข้อเสนอไปแล้ว หรือแบกรับภาระหนักเกินไป ลองพิจารณาแนวทางแก้ไขปัญหาเบื้องต้นดังนี้  

• ปล่อยเช่าในราคาที่เหมาะสมกับตลาด สำรวจราคาเช่าจริงในทำเลนั้นและหาผู้เช่าเพื่อนำรายได้มาช่วยแบ่งเบาภาระค่างวด แม้จะไม่ครอบคลุมทั้งหมด แต่ก็ช่วยลดภาระรายเดือนได้ 
• ปล่อยขายคอนโดต่อ ประเมินราคาตลาดจริงเพื่อลดการขาดทุน หากผ่อนไม่ไหวจริง ๆ อาจต้องยอมตัดใจขาย แม้จะต้องลดราคาหรือหาเงินส่วนต่างมาโปะเพิ่ม เพื่อยุติปัญหาหนี้สินระยะยาวก่อนที่จะลุกลาม 
• ขอขยายระยะเวลาการผ่อนชำระหนี้ ลดค่างวดรายเดือน เพิ่มสภาพคล่อง ติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับโครงสร้างเงินกู้ ยืดอายุสัญญาออกไปเพื่อทำให้ค่างวดต่อเดือนลดลง 
• เจรจากับธนาคาร เพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้หรือเงื่อนไขการผ่อน เข้าไปพูดคุยกับธนาคารโดยตรงเพื่อหาทางออกร่วมกัน เช่น ขอพักชำระเงินต้น หรือขอลดอัตราดอกเบี้ยชั่วคราว เป็นต้น 

เลือกโครงการคอนโดคุณภาพ มั่นใจได้ในทุกสัญญาที่ Origin Vertical 

การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมคือเรื่องใหญ่ที่มีผลผูกพันทางการเงินในระยะยาว หากต้องการความมั่นใจ ไร้ความเสี่ยงจากการถูกหลอกลวง การเลือกซื้อโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้คือคำตอบ ที่ Origin Vertical เราให้ความสำคัญกับความโปร่งใสในทุกขั้นตอนของการซื้อขาย คัดสรรทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยจริงและการลงทุน พร้อมให้คำปรึกษาด้านสินเชื่ออย่างตรงไปตรงมา เพื่อให้ทุกคนได้เป็นเจ้าของคอนโดคุณภาพบนพื้นฐานของความมั่นคงทางการเงินอย่างแท้จริง 

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

 ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง  

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่    

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)