รู้จัก “ผังเมืองกรุงเทพฯ” ความหมายของสีผังเมือง แต่ละสีบอกอะไร?

ผังเมืองกรุงเทพฯ มีกี่สี แต่ละสีผังเมืองบอกอะไร?

• สีผังเมือง สีเหลือง

พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยมีรหัสกำกับ ย. 1 – ย. 4 เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยที่มักตั้งอยู่ในแถบชานเมือง แบ่งออกเป็น ย.1-1 ถึง ย. 1-4 หมายถึงพื้นที่ส่งเสริมสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัย ย. 2-1 ถึง ย. 2-17 รองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยบนสภาพแวดล้อมที่ดี ย. 3-1 ถึง ย. 3-70 เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดี และ ย. 4-1 ถึง ย. 4-40 มีวัตถุประสงค์เช่นเดียวกับ ย. 3 แต่เน้นพื้นที่ที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

โดยมีข้อกำหนดตามกฎหมายที่ว่า หากเป็นพื้นที่สีเหลืองรหัส ย. 1 จะสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว, รหัส ย. 2 สร้างทาวน์เฮ้าส์ได้ และพื้นที่ ย. 3 สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้ เป็นต้น และได้รับการสนับสนุนให้พัฒนาเป็นสถานพยาบาล, สถานสงเคราะห์(สำหรับเด็ก คนชรา สัตว์เลี้ยง), สถานศึกษา, สำนักงาน, โรงแรม, ตลาด และอาคารพาณิชยกรรมได้อีกด้วย

• สีผังเมือง สีส้ม

พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ลดรอยต่อระหว่างพื้นที่ชานเมืองและเมืองชั้นใน เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยเช่นเดียวกับพื้นที่สีเหลือง พร้อมกับใช้ในเชิงพาณิชย์ขนาดย่อมได้ เว้นแต่ไม่สามารถสร้างสถานสงเคราะห์สำหรับสัตว์เลี้ยงได้เนื่องจากเสียงที่อาจรบกวนชุมชน การสร้างอาคารต้องมีขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร และต้องอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร แบ่งย่อยตามรหัสกำกับได้เป็น ย. 5  – ย. 7 โดยมีใจความสำคัญดังนี้

ย. 5-1 ถึง ย. 5-37 รองรับการขยายตัวของประชากรที่อยู่อาศัยในเมืองชั้นใน,  ย. 6-1 ถึง ย. 6-48 มีวัตถุประสงค์เช่นเดียวกับ ย. 5 อีกทั้งเป็นศูนย์ชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมที่ครอบคลุมไปถึงนิคมอุตสาหกรรม ในขณะที่ ย. 7-1 ถึง ย. 7-30 เน้นรองรับการอยู่อาศัยพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในเช่นเดียวกัน แต่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

• สีผังเมือง สีน้ำตาล

หนึ่งในโซนสีผังเมืองที่มีศักยภาพทางด้านเศรษฐกิจสูง จัดอยู่ในหมวดที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูง สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้หลากหลายรูปแบบ โดยส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้งอย่างอาคารชุดย่านใจกลางเมืองเพราะมีมูลค่าการซื้อขายสูง มีรหัสกำกับย่อยที่ระบุถึงประโยชน์การใช้พื้นที่ดังนี้ 

รหัส ย. 8-1 ถึง ย. 8-26 รองรับที่พักอาศัยในเขตตัวเมืองชั้นใน ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติและรักษาทัศนียภาพโดยรอบ, รหัส ย. 9-1 ถึง ย. 9-30 อยู่ในเขตระบบขนส่งมวลชนและรองรับที่พักอาศัยในเขตตัวเมืองชั้นใน และ รหัส ย. 10-1 ถึง ย. 10-13 เป็นพื้นที่ช่วงรอยต่อกับที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งเป็นใจกลางเมืองที่มีความคึกคักทางด้านเศรษฐกิจสูง อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน และเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตที่พักอาศัยในตัวเมืองชั้นใน

• สีผังเมือง สีน้ำตาลอ่อน

เรียกได้ว่าการใช้ประโยชน์พื้นที่ผังเมืองโซนนี้มีความแตกต่างจากสีน้ำตาลอย่างสิ้นเชิง ด้วยเพราะผังเมืองสีน้ำตาลอ่อนเป็นพื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ทางศิลปวัฒนธรรมของประเทศชาติ โดยจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในบริเวณพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ ซึ่งมีรหัสกำกับย่อยคือ ศ. 1-1 ถึง ศ.1-6 เน้นส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมประจำชาติและกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว ในขณะที่ รหัส ศ. 2 เป็นพื้นที่สำหรับส่งเสริมกิจกรรมเชิงพาณิชย์และการท่องเที่ยวในเขตอนุรักษ์

• สีผังเมือง สีม่วง

พื้นที่เขตอุตสาหกรรม ทั้งการผลิต ส่งออก และคลังเก็บสินค้า คือนิยามของสีผังเมืองโซนสีม่วง แบ่งออกเป็นรหัส อ.1 สำหรับอุตสาหกรรมที่มีมลพิษน้อย, อ. 2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต และ อ. 3 ถูกกำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง ซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับคลังสินค้าเพื่อการขนส่งทั่วภูมิภาคอาเซียน นอกเหนือจากอุตสาหกรรมแล้วยังสามารถใช้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมขนาดเล็กได้

• สีผังเมือง สีน้ำเงิน

หรือที่ดินที่มีรหัสกำกับย่อย ส.(ตั้งแต่ ส.- 1 ถึง ส. – 74) คือประเภทที่ดินของหน่วยงานภาครัฐและราชการที่สร้างขึ้นเพื่อสาธารณะประโยชน์ของประชาชน ได้แก่ สถานที่ราชการ โรงเรียน วัด ฯลฯ ซึ่งกระจายอยู่ทั่วทุกเขตในกรุงเทพฯ รวมถึงสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ทั้งนี้ พื้นที่บางแห่งของรัฐได้มีการให้สัมปทานเอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อประกอบธุรกิจต่างๆ ทั้งห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือโครงการที่อยู่อาศัยอย่างคอมโดมิเนียม

• สีผังเมือง สีแดง

ที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์โดยเฉพาะ มีศักยภาพในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจสูง มีจุดมุ่งหมายให้เป็นย่านการค้า ศูนย์กลางทางธุรกิจ ศูนย์เพื่อการนันทนาการและบริการ รวมถึงการท่องเที่ยวด้วย สามารถใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินร้อยละ 25 ของที่ดิน และมีข้อห้ามประกอบกิจการ อาทิ โรงงานอุตสาหกรรม, สุสาน, คลังสินค้า, สถานกำจัดขยะ, สถานที่บรรจุเชื้อเพลิง, เพาะเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า เป็นต้น มีรหัสกำกับย่อย พ. (ตั้งแต่ พ.1-1 ถึง พ.5-7) 

• สีผังเมือง สีเขียว

พื้นที่เพื่อการเกษตรกรรมและชนบท และถึงแม้จะเป็นพื้นที่เพื่อการเกษตรก็ยังได้รับการสนับสนุนให้เป็นที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้นอยู่ที่ 1,000 ตารางวาขึ้นไป ซึ่งมีการแบ่งย่อยตามรหัสกำกับ คือ รหัส ก.4-1 ถึง ก.4-38 เป็นพื้นที่สำหรับส่งเสริมการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและส่งเสริมด้านเศรษฐกิจ และรหัส ก.5-1 ถึง ก.5-13 เป็นพื้นที่ศูนย์กลางในการให้บริการทางสังคม รวมถึงส่งเสริมเศรษฐกิจและเกษตรกรรมสำหรับชุมชนแถบชนบท  

• สีผังเมือง สีขาวทแยงเขียว

เป็นตัวแทนพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และมีหน้าที่สำคัญคือการรองรับน้ำให้เมือง มาพร้อมรหัสกำกับย่อยและความหมายที่แตกต่างคือ รหัส ก.1-1 ถึง พ.1-16 เน้นพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยหรือมีข้อจำกัดเรื่องการระบายน้ำ รหัส ก. 2-1 ถึง พ.2-13 ส่งเสริมการอนุรักษ์ธรรมชาติในพื้นที่เกษตรกรรมของชนบท และรหัส ก. 3-1 ถึง พ.3-2 ส่งเสริมการเลี้ยงสัตว์น้ำทั้งน้ำเค็มและน้ำกร่อย   

ทั้งหมดนี้คือผังเมืองกรุงเทพฉบับล่าสุด (ฉบับปรับปรุงที่ 4) ที่ทางเรารวบรวมข้อมูลมาฝาก เพื่อให้ทุกคนได้ทำความรู้จักกับผังเมืองกรุงเทพฯ ความสำคัญของผังเมืองกรุงเทพ รวมถึงสีผังเมืองที่ถูกระบุเอาไว้ในผังเมืองกรุงเทพว่ามีความหมายและบ่งบอกถึงอะไร

อย่างไรก็ตาม ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ยังคงอยู่ในขั้นตอนการร่าง และแม้จะจัดประชุมไปแล้ว 5 ครั้ง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองอย่างรัดกุมและครอบคลุมที่สุด โดยคาดว่าจะประกาศใช้ฉบับสมบูรณ์ได้ภายในปี 2568 แต่เราทุกคนสามารถร่วมแสดงความคิดเห็นในการวางผังเมืองกรุงเทพฯ ได้ด้วยการยื่นเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยตนเอง หรือยื่นบนเว็บไซต์สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง 

ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดพร้อมอยู่ หรือมองหาทำเลธุรกิจในช่วงนี้ แนะนำให้โหลดแอปพลิเคชัน ‘Check ผังเมือง กทม.’ ที่ช่วยให้มองเห็นเขตรอยต่อของการปรับผังพื้นที่สีผังเมืองต่างๆ และโอกาสน่าลงทุนในแวดวงอสังหาฯ ที่กำลังเดินทางมาถึงเร็วๆ นี้ได้อย่างชัดเจน