ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ดีไหม? คิด Yield ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดยังไง?

ในโลกการลงทุนมีหลายแบบ การลงทุนในอสังหาฯ ลงทุนคอนโด ยังถือเป็นการลงทุนยอดนิยม ทั้งในอดีตจนถึงปัจจุบัน ซึ่งมีทั้งซื้อและลงทุนคอนโด เพื่อเก็งกำไร ซื้อเพื่อซื้อขายใบจอง ซื้อเพื่อเก็บเป็นทรัพย์สินแทนเงินเก็บ หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งใครที่อยากลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ต้องทำความเข้าใจการคิด Yield ซึ่งคำนี้คืออะไรมาดูกัน 

Yield คืออะไร?  

Yield หมายถึง ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ลงทุนคอนโด ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ เพื่อที่จะตัดสินใจลงทุนในแต่ละโครงการ เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ทางเราได้ยก Case Study มาให้ดังนี้

• ค่าเช่าทั้งปี/ ราคาห้อง x 100 = อัตราผลตอบแทนต่อปี
• ในสมการข้างต้นจะเท่ากับ (156,000 / 2,590,000) x 100 = 6% 

ดังนั้น Yield จะเท่ากับ 6% ต่อปี ซึ่งยังไม่รวมการคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่นค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าอื่นๆ เป็นต้น 

Gross Yield vs Net Yield ต่างกันยังไง? 

ในสมการที่คุณเห็นจากหัวข้อก่อนหน้านี้ เป็นเพียงการคิด Gross Yield หรืออัตราผลตอบแทนเบื้องต้นเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า จำเป็นต้องคำนวณ Net Yield (อัตราผลตอบแทนสุทธิ) ควบคู่ไปด้วยเสมอ เพื่อให้เห็นผลกำไรที่แท้จริงหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เจ้าของห้องต้องแบกรับในแต่ละปี ทีนี้มาดูกันว่าทั้งสองแบบนี้ต่างกันอย่างไร  

• Gross Yield (อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น) คิดจากรายได้ค่าเช่าดิบ ๆ ทั้งปี หารด้วยราคาห้องที่ซื้อมา โดยไม่ได้นำค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาร่วมคำนวณ เหมาะสำหรับการเปรียบเทียบความน่าสนใจของแต่ละโครงการในด่านแรกแบบเร็ว ๆ 
• Net Yield (อัตราผลตอบแทนสุทธิ) คือผลตอบแทนที่แท้จริงหลังจากหัก “ค่าใช้จ่ายคงที่และค่าบริหารจัดการ” ออกไปแล้ว เช่น ค่าส่วนกลางคอนโดรายปี, ค่านายหน้าในการหาผู้เช่า (โดยทั่วไปคิดอัตราค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญา 1 ปี), ค่าประกันภัยห้อง หรือค่าบำรุงรักษาซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง 

Payback Period คืออะไร   

Payback Period คือระยะเวลาที่ใช้ในการคืนทุนของโครงการที่เราลงทุนไป โดยการคำนวณจากกระแสเงินสดรับที่เกิดขึ้นจากการลงทุนนั้น ๆ ยิ่งระยะเวลาคืนทุนสั้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งแสดงว่าการลงทุนนั้นมีความน่าสนใจมากขึ้นเท่านั้น เพราะจะทำให้ได้รับเงินลงทุนคืนเร็วขึ้น และลดความเสี่ยงจากการลงทุนในระยะยาว

ตัวอย่างการคำนวณ Payback Period มีดังนี้ สมมติว่าคุณลงทุนซื้อคอนโดราคา 2.59 ล้านบาท และปล่อยเช่าในราคา 13,000 บาท ต่อเดือน วิธีการคิด Payback Period จะสามารถคำนวณสูตรได้ ดังนี้ 

• ราคาห้องที่ซื้อมา/ ค่าเช่าทั้งปี = ระยะเวลาที่ใช้ในการคืนทุน (ปี) 

ในสมการข้างต้นจะเท่ากับ 2,590,000/ 156,000 = 16.6 หรือ Payback Period 16 ปี 6 เดือน

ทำเลไหนในกรุงเทพฯ ที่ Yields สูงบ้าง? 

ก้าวเข้าสู่ปี 2569 ทิศทางตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ มีความชัดเจนในเชิงโครงสร้างมากขึ้นครับ โดยทำเลที่สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนการเช่าได้โดดเด่นและเป็นที่จับตามองของนักลงทุนในปีนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลส่วนต่อขยายที่ราคาซื้อยังเอื้อมถึงง่าย แต่มีดีมานด์รองรับหนาแน่น ดังนี้ 

ทำเลอ่อนนุช – บางนา – แบริ่ง 

ทำเลทองยอดฮิตที่สร้าง Yield เฉลี่ยได้สูงถึง 5% – 7% เนื่องจากราคาซื้อคอนโดยังไม่พุ่งทะยานเท่าสุขุมวิทชั้นใน แต่เป็นแหล่งพำนักหลักของพนักงานออฟฟิศรุ่นใหม่รวมถึงชาวต่างชาติ (Expat) ที่ต้องการค่าเช่าที่ประหยัดกว่า ส่งผลให้อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) สูงต่อเนื่องตลอดทั้งปี 

ทำเลรัชดา – พระราม 9 – ห้วยขวาง

ทำเลนี้ถือเป็นทำเล New CBD ที่สามารถสร้าง Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 5% – 6.5% นอกจากนี้ ยังเป็นศูนย์กลางของไลฟ์สไตล์ตลอด 24 ชั่วโมง ที่ดึงดูดกลุ่มคนทำงานบริษัทใหญ่ และผู้เช่าชาวต่างชาติจำนวนมาก ทำให้คอนโดในย่านนี้เป็นที่ต้องการสูงมาก 

ทำเลใกล้มหาวิทยาลัย 

คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย เช่น คอนโดสามย่าน หรือคอนโดใกล้ ม. เกษตร สามารถสร้าง Yield ได้เสถียรมาก บางโครงการแตะถึง 6% ได้สบาย ๆ เนื่องจากมีกลุ่มผู้เช่าหมุนเวียนสลับสับเปลี่ยนเข้ามาเติมเต็มตลอดอย่างเหนียวแน่น ทั้งตัวนักศึกษาเองและบุคลากรในมหาวิทยาลัย 

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ทำยังไงให้ได้กำไร? 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า กำลังเป็นที่นิยมอย่างมากในหมู่นักลงทุนไทย เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่มั่นคงและมีโอกาสสร้างกำไรในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การลงทุนประเภทนี้ก็จำเป็นต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจและการวางแผนที่รอบคอบ มาดูกันดีกว่าว่า ปล่อยเช่าคอนโด ให้ได้กำไร ต้องทํายังไงดี 

ทำเลที่ตั้ง  

ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด หากคุณเลือกซื้อคอนโด เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ในย่านที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มหาวิทยาลัย แหล่งออฟฟิศ โรงพยาบาลหรือห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ยิ่งทำเลดีเท่าไร โอกาสปล่อยเช่าก็ยิ่งง่ายขึ้นและสามารถตั้งค่าเช่าได้สูงขึ้นตามไปด้วย ผู้เช่ามักมองหาความสะดวกในการเดินทางและการใช้ชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางไปทำงานภายในไม่กี่นาทีหรือมีร้านค้า คาเฟ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ใกล้ ๆ ซึ่งช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับห้องของคุณเหนือกว่าคู่แข่งในตลาด

นอกจากนี้ ทำเลที่มีศักยภาพยังหมายถึงโอกาสในการเพิ่มมูลค่าในอนาคต หากคุณต้องการขายคอนโดต่อในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า การเลือกทำเลที่อยู่ในแผนพัฒนาระบบคมนาคม หรือมีแนวโน้มกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ก็จะช่วยให้ได้ผลตอบแทนจากการขายสูงขึ้นอีกด้วย 

ขนาดห้อง  

สำหรับการลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ห้องประเภทสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน มักได้รับความนิยมสูงสุดจากผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มผู้เช่าที่เป็นมนุษย์เงินเดือน นักศึกษาหรือคนโสดที่ต้องการความเป็นส่วนตัว และความสะดวกในการอยู่อาศัย ห้องขนาดเล็กยังมีข้อได้เปรียบในด้านค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่า ทั้งในแง่ของการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และค่าบำรุงรักษาระยะยาว 

หากต้องการปล่อยเช่าในทำเลกลางเมืองหรือคอนโดติดรถไฟฟ้า การเลือกห้องที่มีฟังก์ชันลงตัว เช่น พื้นที่ครัวแยก ห้องน้ำขนาดพอเหมาะและมีแสงธรรมชาติเข้าถึง ก็สามารถเพิ่มมูลค่าให้กับห้องและดึงดูดผู้เช่าได้ง่ายขึ้นอีกระดับ นอกจากนี้ การเลือกห้องที่อยู่ในทิศที่ไม่ร้อนจัด มีวิวโล่งหรืออยู่ใกล้ลิฟต์ ก็ถือเป็นจุดขายที่ช่วยให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้นเช่นกัน 

คุณภาพโครงการและสิ่งอำนวยความสะดวก  

โครงการที่มีสภาพดีและครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำและระบบรักษาความปลอดภัยที่มีประสิทธิภาพ จะช่วยดึงดูดผู้เช่าและรักษาอัตราการเช่าให้คงที่ โครงการที่มีการดูแลส่วนกลางอย่างสม่ำเสมอ สภาพแวดล้อมสะอาด สงบและปลอดภัย จะสร้างความมั่นใจให้ผู้เช่ารู้สึกว่าเป็นพื้นที่ที่น่าอยู่อาศัยและคุ้มค่ากับเงินที่จ่าย นอกจากนี้ ความพร้อมของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถงรับแขก Co-working Space หรือพื้นที่พักผ่อน ยังเป็นจุดเด่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้เช่ารุ่นใหม่ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่คนต้องการใช้เวลาอยู่ในคอนโดมากขึ้น 

ยิ่งโครงการมีการจัดการนิติบุคคลดี มีระบบแจ้งซ่อมที่รวดเร็ว มีแอปพลิเคชันสำหรับจัดการงานต่าง ๆ ภายในโครงการ ก็ยิ่งเพิ่มความพึงพอใจให้ผู้เช่าและช่วยให้เจ้าของห้องสามารถบริหารการลงทุนได้ง่ายยิ่งขึ้นในระยะยาว 

กลุ่มเป้าหมาย 

การกำหนดกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นนักศึกษา พนักงานออฟฟิศหรือชาวต่างชาติ จะช่วยในการเลือกทำเลและขนาดห้องที่ตอบสนองความต้องการได้อย่างแม่นยำ เช่น 

• นักศึกษา การเลือกคอนโดที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย มีการเดินทางสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน เช่น ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหารและพื้นที่อ่านหนังสือ จะเป็นจุดแข็งในการดึงดูดผู้เช่าได้ดี
• พนักงานออฟฟิศ มักมองหาห้องที่เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้าและอยู่ในย่านธุรกิจ เช่น สีลม อโศก หรือพระราม 9 พร้อมฟังก์ชันห้องที่ครบครันและบรรยากาศที่เป็นส่วนตัว
• ชาวต่างชาติ (Expat) หรือนักธุรกิจ หากเลือกซื้อคอนโดที่มีมาตรฐานสูง มีบริการ Concierge หรือมีการจัดการแบบมืออาชีพ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและทำให้ปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงขึ้นได้  

การตกแต่งคอนโด 

การตกแต่งภายในมีอิทธิพลอย่างมากต่อการตัดสินใจของผู้เช่าและสามารถช่วยเพิ่มอัตราค่าเช่าได้ ควรเน้นการออกแบบที่เรียบง่ายและใช้งานได้หลากหลาย เลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ประหยัดพื้นที่และสวยงาม ใช้โทนสีอ่อนหรือเป็นกลางเพื่อให้ห้องดูกว้างขวางและสบายตา จัดแสงสว่างให้เพียงพอและใช้ประโยชน์จากแสงธรรมชาติให้มากที่สุด รวมทั้งจัดหาเครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐานที่จำเป็น เช่น เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น ไมโครเวฟ และเครื่องทำน้ำอุ่น เป็นต้น 

ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า กับอยู่เอง ต่างกันยังไง? 

หากคุณซื้อเพื่ออยู่เอง ปัจจัยหลักที่ควรพิจารณา คือความชอบส่วนตัวและไลฟ์สไตล์ เช่น ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน มีห้องกว้าง สงบ มีวิวดีหรือเน้นสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ได้จริงในชีวิตประจำวัน เช่น ห้องครัวใหญ่ ที่จอดรถส่วนตัว หรือฟิตเนสครบครัน  

ในทางกลับกัน หากซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า คุณควรพิจารณาในมุมของผู้เช่า และผลตอบแทนเป็นหลัก เช่น ทำเลที่มีดีมานด์สูง ขนาดห้องที่ปล่อยเช่าง่าย ต้นทุนค่าส่วนกลางที่เหมาะสมและราคาที่ทำให้ได้ Yield ดี ไม่เน้นความหรูหราหรือรายละเอียดเฉพาะบุคคลมากเกินไป เพราะการลงทุนที่ดี จำเป็นต้องมองให้รอบด้าน คิดเผื่อผู้เช่า และวางแผนระยะยาว ไม่ใช่เพียงแค่ซื้อในแบบที่เราชอบเท่านั้น  

อยากซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า กู้หรือซื้อสดดี? 

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แต่ยังไม่แน่ใจว่า ควรจะซื้อคอนโดปล่อยเช่าด้วยเงินสด หรือกู้สินเชื่อบ้านดี ทั้งนี้ ต้องคำนึงถึงสถานะทางการเงินของตนเองเป็นหลัก เพราะถือว่าเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อผลตอบแทนการลงทุน (Yield) โดยตรง 

• ซื้อด้วยเงินสด ข้อดีคือคุณจะไม่มีภาระดอกเบี้ย รับกำไรเต็มจำนวนจากค่าเช่าและลดความเสี่ยงทางการเงิน แต่ข้อเสีย คือเงินจมไปกับอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และอาจเสียโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า
• กู้ธนาคาร ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่า สามารถลงทุนได้หลายหน่วยและมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากการใช้เงินกู้ (Leverage) อย่างไรก็ตาม มีข้อเสีย คือต้องรับภาระดอกเบี้ย ดังนั้น ก่อนตัดสินใจขอสินเชื่อ ควรต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระก่อน และอาจมีความเสี่ยง หากหาผู้เช่าไม่ได้ด้วยเช่นกัน 

อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อสด หรือกู้จึงควรพิจารณาจากเป้าหมายการลงทุน ความสามารถในการบริหารความเสี่ยงและกระแสเงินสดของคุณเป็นหลัก

________________________________________________________________

บทสรุป ลงทุนคอนโด = การออมเงิน ได้อย่างไร?

สรุปบทความ

การลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการกระแสรายได้สม่ำเสมอและมีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต อย่างไรก็ตาม หากคุณเข้าใจว่า Yield และ Payback Period คืออะไร ก็จะช่วยให้สามารถประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การเลือกทำเลที่ดี ขนาดห้องที่ปล่อยเช่าง่าย คุณภาพโครงการและการตกแต่งห้องให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสำเร็จของการปล่อยเช่า ไม่ว่าคุณจะซื้ออยู่เองหรือเพื่อปล่อยเช่า การวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อสดหรือกู้ธนาคาร คือหัวใจของการลงทุนคอนโดอย่างยั่งยืนและให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว  

อยากเริ่ม ลงทุนคอนโด คลิกเลย https://oriurl.com/bdds9epn

อยากอยู่คอนโด ซื้อคุ้มกว่าเช่า ต้องอ่าน ที่นี่

Origin Vertical

“รู้ลึกเรื่องอสังหาฯ จากผู้พัฒนาตัวจริง”

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)