รวมทริกคัดกรองผู้เช่า ก่อนตกลงปล่อยเช่าคอนโด เลี่ยงปัญหาผู้เช่าในระยะยาว

การปล่อยเช่าคอนโด ไม่ใช่แค่การหาผู้เช่ามาอยู่ให้ห้องไม่ว่าง แต่คือการวางรากฐานรายได้ระยะยาวให้มั่นคง เชื่อว่าเจ้าของหลายคนที่ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าน่าจะเคยเจอปัญหาผู้เช่าค้างค่าเช่า ทำห้องเสียหาย หรืออยู่ไม่ครบสัญญา ซึ่งปัญหาเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อกระแสเงินสดและมูลค่าทรัพย์สินเป็นอย่างมาก ดังนั้นในบทความนี้ Origin Vertical จึงรวบรวมแนวทางคัดกรองผู้เช่าอย่างเป็นระบบ เพื่อช่วยให้การคอนโดปล่อยเช่าเป็นการลงทุนที่สบายใจและยั่งยืนมากขึ้น   

ทำไมการคัดกรองผู้เช่าถึงสำคัญสำหรับคอนโดปล่อยเช่า 

เพราะการคัดกรองผู้เช่าไม่ใช่เพียงแค่การหาคนมาเติมเต็มห้องว่าง แต่คือการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เพราะผู้เช่าที่ดีจะช่วยลดภาระการจัดการและทำให้การลงทุนของคุณเติบโต  

ลดความเสี่ยงด้านการเงิน 

ปัญหาใหญ่ที่สุดของเจ้าของห้องคือการค้างชำระค่าเช่า การคัดกรองจะช่วยประเมินความสามารถทางการเงินของผู้เช่าว่ามีรายได้ที่แน่นอนและเพียงพอต่อค่าเช่าหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาสภาพคล่องที่จะส่งผลกระทบต่อแผนการผ่อนชำระธนาคารของคุณ 

ช่วยรักษาสภาพห้องและมูลค่าคอนโด 

ผู้เช่าที่มีวินัยจะช่วยดูแลรักษาห้องเหมือนเป็นบ้านของตัวเอง การเลือกผู้เช่าที่รักสะอาดและมีความรับผิดชอบจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมครั้งใหญ่หลังจากสิ้นสุดสัญญา และช่วยคงมูลค่าของทรัพย์สินไว้ได้ในระยะยาว 

ลดปัญหาข้อพิพาทในอนาคต 

การคัดกรองที่มีประสิทธิภาพช่วยลดโอกาสที่จะเจอผู้เช่าที่ผิดกฎระเบียบของนิติบุคคล เช่น การส่งเสียงดังรบกวน การลักลอบเลี้ยงสัตว์ในโครงการที่ไม่ได้รับอนุญาต หรือการทะเลาะเบาะแว้งกับเพื่อนบ้าน ซึ่งอาจนำมาสู่การฟ้องร้องหรือการถูกสั่งห้ามปล่อยเช่าได้   

ทำให้การปล่อยเช่าคอนโดเป็นรายได้แบบ Passive Income อย่างแท้จริง 

หากได้ผู้เช่าที่ดี เจ้าของห้องแทบจะไม่ต้องลงมาจัดการปัญหาจุกจิกรายวัน ทำให้การปล่อยเช่าคอนโดกลายเป็นรายได้ที่ไหลเข้ากระเป๋าอย่างสม่ำเสมอโดยไม่ต้องเสียสุขภาพจิตและเวลาในการตามแก้ปัญหา 

เช็กให้ชัวร์! 5 คำถามก่อนปล่อยเช่าคอนโด 

อย่างไรก็ตาม ก่อนจะเซ็นสัญญาให้เช่า การพูดคุยและตั้งคำถามเชิงลึกจะช่วยให้คุณเห็นภาพไลฟ์สไตล์และความรับผิดชอบของผู้เช่าได้ชัดเจนขึ้น Origin Vertical จึงได้เตรียมคำถาม 5 ข้อนี้มาให้คุณแล้ว 

ทำไมถึงย้ายมาคอนโดนี้? 

คำถามนี้ช่วยให้ทราบแรงจูงใจ เช่น ย้ายตามที่ทำงานใหม่ หรืออยากขยับขยายพื้นที่ ซึ่งจะช่วยบอกได้ว่าเขาจะพักอาศัยอยู่กับเรานานแค่ไหน ทำให้คุณสามารถวิเคราะห์ความเสี่ยงได้เบื้องต้น เช่น หากผู้เช่าย้ายมาเพราะใกล้ที่ทำงานใหม่หรือสถานศึกษา มักมีแนวโน้มที่จะอยู่จนครบสัญญาหรือต่อสัญญาระยะยาว 

แต่หากเหตุผลคือต้องการที่พักชั่วคราวระหว่างรอทำบ้านใหม่ หรือย้ายหนีปัญหาจากที่เก่าโดยไม่มีเหตุผลที่ชัดเจน อาจต้องพิจารณาว่าเขาจะอยู่กับคุณได้นานแค่ไหน เพราะการเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยครั้งหมายถึงค่าเสียโอกาสและค่าใช้จ่ายในการเตรียมห้องใหม่ที่เพิ่มขึ้น

เคยเช่าคอนโดหรือบ้านมาก่อนหรือไม่? เพราะอะไรถึงย้ายออก 

คำถามนี้เป็นการเช็กประวัติอาชญากรรมทางการเงินและพฤติกรรมกลาย ๆ หากผู้เช่ามีประวัติการย้ายออกบ่อยผิดปกติ หรือมีปัญหาขัดแย้งกับเจ้าของห้องเดิมบ่อยครั้ง นี่อาจเป็นสัญญาณเตือน (Red Flag) ว่าคุณควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะอาจแสดงให้เห็นได้ว่า ผู้เช่ารายนี้อาจมีพฤติกรรมที่ไม่รักษาทรัพย์สินหรือผิดระเบียบอาคาร 

ลักษณะการทำงานและเวลาการใช้ชีวิต  

ข้อมูลนี้จะช่วยให้คุณประเมินผลกระทบต่อเพื่อนบ้านและสภาพห้องได้แม่นยำขึ้น เช่น หากผู้เช่าทำงาน Freelance หรือ Work from Home เป็นหลัก การใช้ไฟ การเปิดเครื่องปรับอากาศ และการใช้งานส่วนกลางในห้องจะสูงกว่าคนทำงานออฟฟิศปกติ หรือหากทำงานกลางคืนและกลับที่พักเช้ามืด อาจเสี่ยงต่อการเกิดเสียงดังรบกวนห้องข้างเคียงในช่วงเวลาพักผ่อน ซึ่งอาจนำไปสู่การร้องเรียนจากนิติบุคคลในภายหลัง 

 มีใครที่จะเข้ามาพักอาศัยด้วย หรือแวะมาหาบ่อย ๆ หรือไม่ 

คำถามนี้จะช่วยป้องกันปัญหาผู้เช่าช่วง (Subtenant) หรือการนำห้องไปปล่อยเช่าต่อแบบรายวันโดยที่คุณไม่อนุญาต นอกจากนี้ หากมีเพื่อนแวะมาปาร์ตี้บ่อยครั้ง ย่อมหมายถึงความเสี่ยงที่ห้องจะชำรุดทรุดโทรมเร็วกว่าปกติ รวมถึงความเสี่ยงด้านความปลอดภัยภายในโครงการ การระบุจำนวนผู้เข้าพักลงในสัญญาให้ชัดเจนโดยอ้างอิงจากคำตอบนี้ จะช่วยให้คุณมีสิทธิ์ขาดในการจัดการหากมีการทำผิดข้อตกลง 

วางแผนจะอยู่ที่นี่นานเท่าไหร่ 

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดที่นิ่งและมั่นคง ผู้เช่าที่วางแผนอยู่ 2 – 3 ปีขึ้นไปคือกลุ่มเป้าหมายที่ดีที่สุด การถามคำถามนี้จะช่วยให้คุณประเมินความคุ้มค่าในการตกลงปล่อยเช่า เพราะหากผู้เช่าต้องการอยู่เพียงระยะสั้น แม้จะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าเล็กน้อย แต่อาจไม่คุ้มกับค่าเสื่อมสภาพของเฟอร์นิเจอร์และค่าเสียเวลาในการหาผู้เช่ารายใหม่ในอนาคตอันใกล้  

สัญญาณเตือนที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าควรระวัง 

อย่างไรก็ตาม ระหว่างการสอบถามตามเช็กลิสต์ 5 ข้อข้างต้น แล้วเจอกับพฤติกรรมเหล่านี้ให้ถือเป็น Red Flag ที่คุณอาจต้องพิจารณาปฏิเสธการปล่อยเช่าทันที เช่น 

• เลี่ยงตอบคำถาม ไม่ยอมให้ข้อมูลพื้นฐาน หรือให้ข้อมูลที่ดูคลุมเครือไม่ชัดเจน 
• เปลี่ยนข้อมูลบ่อย ข้อมูลประวัติการทำงานหรือจำนวนผู้พักอาศัยไม่ตรงกันในการคุยแต่ละครั้ง 
• ไม่ยอมวางเงินประกัน พยายามต่อรองขอลดเงินประกัน หรือขอผ่อนชำระเงินประกัน ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน 
• เร่งย้ายเข้าโดยไม่ดูรายละเอียดสัญญา แสดงถึงความใจร้อนและอาจไม่สนใจที่จะปฏิบัติตามกฎระเบียบในอนาคต 

เคล็ดลับปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผู้เช่าคุณภาพ 

ทั้งนี้ การเลือกผู้เช่าที่ดีไม่ใช่เรื่องของโชคชะตา แต่เป็นการคัดกรองเฉพาะคนที่มีคุณภาพและมีความรับผิดชอบเข้ามาพักอาศัย สำหรับผู้ที่กำลังจะปล่อยเช่าคอนโด แต่ไม่มั่นใจว่าควรจะทำอะไรบ้าง Origin Vertical มีเคล็ดลับง่าย ๆ มาฝากกัน ดังนี้  

Alt text: เซ็นต์สัญญาปล่อยเช่า

ตั้งเงื่อนไขสัญญาให้ชัดเจน  

สัญญาเช่าคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุดของคุณ ควรระบุข้อตกลงให้ครอบคลุมและละเอียดที่สุด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความสะอาด การห้ามสูบบุหรี่ที่อาจส่งกลิ่นรบกวนและทำให้ห้องเหลือง การห้ามเลี้ยงสัตว์ในโครงการที่ไม่ใช่ Pet-Friendly รวมถึงมาตรการลงโทษและค่าปรับกรณีชำระค่าเช่าล่าช้า การแจ้งกฎเหล่านี้ตั้งแต่แรกจะช่วยให้ผู้เช่าที่ไม่มีวินัยหรือมีไลฟ์สไตล์ไม่ตรงกับเงื่อนไขถอยออกไปเองโดยอัตโนมัติ 

ขอเอกสารยืนยันตัวตน 

การตรวจสอบความมีตัวตนเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกิจคอนโดปล่อยเช่า เพื่อความปลอดภัยของทรัพย์สินและส่วนรวม เจ้าของห้องควรขอสำเนาบัตรประชาชน หรือ Passport สำหรับชาวต่างชาติ เพื่อใช้ประกอบการทำสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย  

เลือกกลุ่มผู้เช่าให้เหมาะกับคอนโด 

ตำแหน่งที่ตั้งและรูปแบบโครงการเป็นตัวกำหนดกลุ่มผู้เช่า หากคุณครอบครองคอนโดใหม่ในทำเลศักยภาพติดรถไฟฟ้า กลุ่มเป้าหมายควรเน้นไปที่วัยทำงานระดับกลางถึงบนที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง การเลือกซื้อโครงการคอนโดน่าอยู่ที่มีดีไซน์โดดเด่นและส่วนกลางที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ จะช่วยดึงดูดผู้เช่าเกรดคุณภาพที่พร้อมจะดูแลรักษาห้องของคุณเหมือนเป็นเจ้าของเอง 

ใช้บริการมืออาชีพช่วยดูแลการปล่อยเช่า 

สำหรับเจ้าของห้องที่ไม่มีเวลาลงมาดีลกับผู้เช่าด้วยตัวเอง การเลือกใช้บริการ Property Management หรือ Agent ที่มีประสบการณ์เป็นทางเลือกที่คุ้มค่า มืออาชีพเหล่านี้จะมีระบบการคัดกรองประวัติ (Background Check) ที่เข้มข้น มีฐานข้อมูลผู้เช่าคุณภาพ และมีความเชี่ยวชาญในการเจรจาต่อรอง รวมถึงการจัดทำสัญญาที่รัดกุมตามกฎหมายล่าสุด ช่วยลดความเสี่ยงและความยุ่งยากในขั้นตอนการปล่อยเช่าคอนโดได้อย่างมาก 

ถึงแม้ขั้นตอนการคัดกรองผู้เช่าอย่างละเอียดในตอนเริ่มต้น อาจดูเหมือนเป็นกระบวนการที่เพิ่มขั้นตอนยุ่งยาก แต่เมื่อเทียบกับความสบายใจและผลตอบแทนในระยะยาวแล้ว ถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าอย่างยิ่ง เพราะนอกจากจะช่วยลดโอกาสเกิดความขัดแย้งและการค้างชำระค่าเช่าแล้ว ยังช่วยรักษาทรัพย์สินของคุณให้คงสภาพดีอยู่เสมอ สำหรับผู้ที่กำลังเริ่มต้นปล่อยเช่าคอนโด การคัดเลือกผู้เช่าที่มีคุณภาพควบคู่ไปกับการทำสัญญาที่รัดกุม คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้การปล่อยเช่ากลายเป็นรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืน โดยไม่ต้องเผชิญกับปัญหาจุกจิกกวนใจในอนาคตแน่นอน 

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง 

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่ 

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)