ซื้อคอนโดปี 2562 อย่างไร ให้ได้กำไรและคุ้มค่ามากที่สุด

ซื้อคอนโดปี 2562 – เริ่มต้นปีใหม่แล้ว ไม่ว่าใครก็อยากได้อะไรดีๆ ใหม่ๆ ให้กับชีวิตด้วยกันทั้งนั้น และสิ่งหนึ่งที่นับเป็นความฝัน ที่หลายๆ คนอยากได้เป็นของขวัญให้กับตัวเองมากที่สุดก็คือ “ที่อยู่อาศัย” ที่เชื่อเหลือเกินว่า น่าจะมีคนจำนวนไม่น้อยเลยกำลังวางแผนซื้อคอนโดใหม่ ไว้เปิดฤกษ์เริ่มต้นชีวิตใหม่ในปี 2562 นี้กันอยู่ แต่ก็อาจจะยังลังเล ยังไม่แน่ใจว่าควรจะซื้อดีหรือเปล่า? ซึ่งคำแนะนำสำหรับคนที่กำลังสับสนว่าจะเอาโบนัสที่ได้มาเมื่อสิ้นปี หรือกำลังรออยู่ใจจะขาดอยู่ตอนนี้ ไปซื้อคอนโดใหม่ดีหรือไม่นั้นก็คือ ก่อน 1 เมษายน  2562 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดสำหรับ “การซื้อคอนโด” เพราะหากพลาดจากช่วงเวลาที่ว่าไปแล้ว อาจเป็นเรื่องยากมากขึ้นสำหรับการเป็นเจ้าของคอนโดสักห้อง หรืออาจทำให้บางคนไม่มีโอกาสได้แตะต้องความฝันนี้อีกเลยก็ได้ ซึ่งจากนี้ไปคือเหตุผลและองค์ประกอบต่างๆ ว่า ทำไม ถ้าจะซื้อคอนโดในปี 2562 จึงต้องซื้อก่อน 1 เมษายน เท่านั้น ถึงจะเป็นการซื้อที่ได้กำไรและคุ้มค่ามากที่สุด!!

เพราะมาตรการรัฐ LTV ทวีคูณเงินดาวน์ ให้เราต้องจ่ายมากขึ้น

น่าจะแว่วๆ กันมาบ้างแล้วสำหรับการประกาศมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อการป้องกันการเกิดหนี้เสีย หรือภาวะฟองสบู่แตก แต่ก็อาจจะยังไม่ได้ใส่ใจมากเท่าไรเพราะคิดว่าไม่มีผลกระทบอะไรกับตัวเอง แต่ถ้าตอนนี้เรากำลังคิดอยากจะซื้อคอนโดอยู่ล่ะก็ ขอบอกเลยว่า ถึงเวลาแล้วแหละที่ควรหันกลับมาทำความเข้าใจให้ดี เพื่อจะได้ไม่พลาดโอกาสดีๆ ที่จะได้เป็นเจ้าของคอนโดแบบคุ้มที่สุดไป โดยรายละเอียดของมาตรการการกำหนดเกณฑ์ LVT หรือ การกำหนดอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน แบบใหม่ ที่เป็นสาระสำคัญที่เราควรต้องทำความเข้าใจ คือ

“

กำหนดให้ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อ

ได้สูงสุดไม่เกิน 80% ของมูลค่า

สำหรับผู้ที่กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือผู้ที่ซื้อทรัพย์สิน

ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

”

จากข้อกำหนดข้างต้น ก่อให้เกิดผลลัพธ์ที่ตามมาก็คือ เราจะไม่สามารถกู้เต็ม 100% ได้อีกต่อไปแล้ว และ ทำให้เราต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น โดยจากเดิมที่จ่ายแค่ 10% ก็จะต้องจ่ายเพิ่มเป็นเป็น 20% ทำให้ถ้าหากเราซื้อคอนโดมูลค่า 3 ล้านบาท จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์แค่ 300,000 บาท (10%) ก็จะกลายเป็นต้องจ่ายเงินดาวน์มากถึง 600,000 บาท (20%) เลยทีเดียว!! ซึ่งสำหรับเงินก้อน 600,000 นั้น ถือว่าไม่น้อยเลยสำหรับมนุษย์เงินเดือนชนชั้นกลางที่ฝันอยากจะมีคอนโดเป็นคนตัวเอง

อย่างไรก็ดี เราจะต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้นหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับว่า “เราซื้อคอนโดเป็นหลังแรกหรือเปล่า?” ถ้าเราไม่เคยซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมาก่อนหน้านี้เลย ก็ไม่จำเป็นต้องกังวลอะไร เพราะเราก็จะต้องจ่ายเงินดาวน์ที่ 10% ของมูลค่าคอนโดที่ซื้อตามเดิม

ไม่ว่าจะคอนโดหลังที่เท่าไร ถ้า 10 ล้านขึ้นไป ก็ต้องจ่ายดาวน์ 20%!!

สำหรับใครที่มีความฝันอยากได้คอนโดติดรถไฟฟ้า ทำเลดี อยู่ในย่านเศรษฐกิจและแหล่งไลฟ์สไตล์ชั้นนำระดับประเทศ อย่างทองหล่อ สุขุมวิท อโศก พร้อมพงษ์ ฯลฯ ก็ต้องขอบอกเลยว่า หากราคาคอนโดที่เราหมายตาเอาไว้แตะหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไปปุ๊บล่ะก็ ถึงจะเป็นคอนโดหลังแรก เราก็ต้องจ่ายดาวน์สดถึง 20% อยู่ดี โดยลองคำนวณให้เห็นภาพก็คือ ถ้าจากเดิมคอนโดราคา 10 ล้าน เราจ่ายดาวน์ เป็นเงิน 1 ล้านบาท (10%) ก็ต้องขยับเป็นจ่าย 2 ล้านบาท (20%) ทันที ซึ่งเงินจำนวนขนาดนี้ ต่อให้เรามี Statement ซื้อคอนโดหลักสิบล้านไหว ก็ไม่น่าจะอยากจ่ายเงินก้อนใหญ่แบบนี้แน่ๆ

ใครเสียโอกาสมากสุด ถ้าไม่ซื้อคอนโดก่อน 1 เมษา 62

จากมาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติประกาศออกมานั้น โดยภาพรวมสรุปแล้ว คนที่จะเสียโอกาสมากที่สุด ถ้าไม่ได้ซื้อคอนโดก่อน 1 เมษา 62 คือ “กลุ่มนักลงทุน” เพราะจะทำให้ต้องเสียเงินสดในการวางดาวน์มากขึ้น และถือของในมือเอาไว้ได้น้อยลง ในขณะเดียวกัน การปล่อยของก็ยิ่งทำได้ยากตามไปด้วย เพราะถ้ากลุ่มคนที่ซื้อไม่ใช่กลุ่ม Real Demand ที่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก ก็จะถูกมาตรการ LTV ทำให้พวกเขาตัดสินใจซื้อได้ยากขึ้นด้วยนั่นเอง

ในขณะที่กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็ถือว่าได้รับผลกระทบอยู่ไม่น้อย ซึ่งถ้าจะให้ปลอดภัยจากมาตรการัฐนี้ ก็จะต้องผ่อนสัญญาแรกมาแล้วไม่ต่ำกว่า 3 ปี กล่าวคือ ถ้าบ้านหลังแรกที่ซื้อไว้สำหรับพ่อแม่ครอบครัว หรือมีชื่อกู้ร่วมอยู่ยังผ่อนไม่ถึง 3 ปี แล้วอยากจะซื้อคอนโดให้ตัวเองสักหลัง ซึ่งจะนับว่าเป็นหลังที่ 2 ก็จัดว่าเข้าข่ายต้องจ่ายดาวน์ 20% อย่างไม่มีทางหลีกเลี่ยง

แล้วคนซื้อคอนโดหลังแรก ได้รับผลกระทบหรือไม่?

ถ้าว่ากันตามหลักการที่แบงก์ชาติประกาศออกมาใช้แล้วนั้น ก็คงต้องตอบว่าไม่ เพราะสำหรับคนกู้ซื้อคอนโดหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ยังคงใช้เกณฑ์เดิม คือวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% แต่ในทางปฏิบัติในตลาดซื้อขาย ที่ Developer ทุกเจ้าเปิดโปรโมชั่นพิเศษเพื่อยกประโยชน์ให้กับนักลงทุนและลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงนั้น จะทำให้เรา “คนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV” เสียโอกาสไปด้วย อธิบายให้เข้าใจง่ายขึ้นอีกนิดก็คือ ในตลาดช่วงก่อน 1 เมษายน 2562 คือตั้งแต่สิ้นปี 61 เป็นต้นมา จะมีโปรโมชั่นพิเศษจาก Developer มากมายออกมาให้กับลูกค้านักลงทุนและผู้มีกำลังซื้อได้เลือกใช้เป็นเครื่องมือในการตัดสินใจซื้อคอนโด ก่อนที่มาตรการรัฐจะทำให้กำลังซื้อขายในตลาดหดตัวลง

ดังนั้น ไหนๆ เราก็อยากจะซื้อคอนโดให้ตัวเองอยู่แล้ว การซื้อในช่วงที่ตลาดกำลังเต็มไปด้วยโปรโมชั่นดีๆ จากบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จึงเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เรามีตัวเลือกมากที่สุด ได้สินค้าที่ดีที่สุด เป็นที่พอใจมากที่สุด และได้ราคาที่ดีที่สุด กว่าทุกช่วงที่มีการเปิดขายแน่นอน

สรุป

จริงๆ แล้วสาระสำคัญของมาตรการ LTV จะไม่มีผลกระทบต่อผู้ซื้อคอนโดหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทเท่าไร เพราะประกาศใช้เพื่อเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้ คัดกรองผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ให้เหลือแต่เฉพาะผู้ที่มีความพร้อมจริงๆ เท่านั้น เพื่อลดอัตราการเกิดหนี้เสีย (NPL) และป้องกันวิกฤตการณ์ฟองสบู่ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้น ถ้าเราคือหนึ่งในคนที่ต้องการซื้อคอนโดสักห้องเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเราเป็นนักลงทุนอสังหา การซื้อคอนโดก่อน 1 เมษา 62 ก่อนมาตรการรัฐคือการซื้อที่คุ้มค่าและกำไรมากที่สุด เพราะถ้าซื้อหลังจากนั้นไป เราจะกู้ 100% ไม่ได้ และต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้นเป็น 2 เท่า ในขณะเดียวกันถึงแม้เราจะเป็นผู้ซื้อคอนโดหลังแรก การตัดสินใจซื้อคอนโดในช่วงก่อน 1 เมษา 62 ก็น่าจะเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดของปี ที่ในตลาดจะมีโปรโมชั่นดีๆ ที่ออกมารองรับมาตรการรัฐ ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวลงนั่นเอง