ทรัพย์สินรอการขาย คืออะไร? เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย เทียบชัดกับบ้านมือหนึ่งแบบไหนคุ้มกว่า

สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและลงทุนคำว่า ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA อาจเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะหลายรายการมีราคาต่ำกว่าตลาด ทำเลดี และมีโอกาสต่อรองราคาได้มากกว่าบ้านมือหนึ่ง แต่ในขณะเดียวกันก็มีข้อควรระวังเรื่องสภาพทรัพย์ เอกสาร ขั้นตอนซื้อขาย และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ต้องประเมินให้รอบคอบ บทความนี้ Origin Vertical จะพาไปรู้จัก NPA แบบครบทุกมุม เพื่อช่วยตัดสินใจว่าแบบไหนเหมาะกับเป้าหมายของตัวเองมากที่สุด 

ทำความรู้จัก “ทรัพย์สินรอการขาย” (NPA) คืออะไร? 

ทรัพย์สินรอการขาย หรือที่เรียกย่อ ๆ ว่า NPA (Non-Performing Asset) คืออสังหาริมทรัพย์ที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ ส่วนใหญ่เกิดจากการที่ลูกหนี้เดิมไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อได้ตามกำหนดเวลา ทำให้ถูกฟ้องร้องและยึดทรัพย์เพื่อนำมาขายทอดตลาด ทรัพย์เหล่านี้ครอบคลุมตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อย่างบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ไปจนถึงอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่า โดยจุดประสงค์หลักของสถาบันการเงินคือการระบายทรัพย์ออกให้เร็วที่สุดเพื่อดึงสภาพคล่องและเงินทุนกลับคืนมา  

ข้อดีทรัพย์สินรอการขาย ทำไมหลายคนมองว่าคุ้ม? 

การเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายกลายเป็นตัวเลือกยอดฮิตสำหรับผู้ที่ต้องการความคุ้มค่าสูงสุด โดยมีเหตุผลหลัก ๆ ที่ทำให้หลายคนตัดสินใจเลือกทรัพย์ประเภทนี้ ดังนี้ 

สนใจเยี่ยมชมโครงการคอนโด Hampton Sriracha ได้ที่นี่

ราคาถูกกว่าตลาดจริงหรือไม่ 

ทรัพย์สินรอการขายมักมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน หรือถูกกว่าราคาประเมินและราคาตลาดทั่วไปประมาณ 20 – 30% เนื่องจากสถาบันการเงินต้องการขายออกอย่างรวดเร็ว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา ทำให้ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ในงบประมาณที่สบายกระเป๋าขึ้น 

ทำเลดี ใกล้เมืองหรือโซนศักยภาพ 

โครงการบ้านและคอนโดใหม่ ๆ มักจะขยับขยายออกไปอยู่บริเวณชานเมืองเนื่องจากที่ดินในเมืองมีจำกัดและราคาสูง แต่ทรัพย์สินรอการขายส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างมานานแล้ว จึงมักตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้แหล่งชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ในใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย 

มีโอกาสต่อรองราคาได้ 

สถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์มักจะมีแคมเปญส่งเสริมการขาย หรือมีการจัดโปรโมชั่นลดราคาพิเศษอยู่เสมอ นอกจากนี้ผู้ซื้อยังมีโอกาสในการเจรจาต่อรองราคาเพิ่มเติมได้อีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์นั้นเป็นทรัพย์ที่ประกาศขายมาเป็นระยะเวลานาน 

เหมาะกับการลงทุนปล่อยเช่าหรือรีโนเวทขาย 

ด้วยต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำกว่าปกติ ทำให้ทรัพย์ประเภทนี้ได้รับความนิยมอย่างมากเพื่อใช้เป็นช่องทางในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะนำมารีโนเวตเพื่อขายต่ออัปราคา (Flipping) หรือสำหรับคนที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อคอนโดปล่อยเช่าในทำเลคนพลุกพล่าน การที่ได้ต้นทุนทรัพย์มาในราคาถูกจะช่วยดันอัตราผลตอบแทนหรือ Rental Yield ให้พุ่งสูงขึ้นตามไปด้วย 

บางรายการพร้อมอยู่ ลดค่าใช้จ่ายเริ่มต้น 

แม้จะขึ้นชื่อว่าเป็นบ้านหรือคอนโดมือสอง แต่ทรัพย์สินรอการขายบางรายการมีสภาพที่ค่อนข้างสมบูรณ์ หรือได้รับการซ่อมแซมเบื้องต้นจากสถาบันการเงินมาบ้างแล้ว ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการรีโนเวทมากนัก สามารถขนของเข้าอยู่ได้แทบจะทันที 

ข้อจำกัดของทรัพย์สินรอการขาย ที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ 

แม้จะมีข้อดีที่ดึงดูดใจ แต่ทรัพย์สินรอการขายก็มีข้อจำกัดบางประการที่ควรนำมาพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อประเมินความพร้อมและป้องกันปัญหาที่อาจตามมา ดังนี้   

สภาพทรัพย์อาจต้องรีโนเวทเพิ่ม 

ทรัพย์สินรอการขายส่วนใหญ่ถูกขายตามสภาพจริง ซึ่งอาจมีการเสื่อมโทรมตามกาลเวลา หรือขาดการดูแลรักษาเป็นเวลานานจากเจ้าของเดิม ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมงบประมาณสำรองเผื่อไว้สำหรับการซ่อมแซม ปรับปรุง หรือรีโนเวทโครงสร้างและระบบต่างๆ ใหม่ให้พร้อมใช้งานและปลอดภัย 

ขั้นตอนการซื้ออาจใช้เวลานาน 

กระบวนการซื้อขายทรัพย์สินประเภทนี้อาจมีความซับซ้อนและใช้เวลามากกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งจากโครงการทั่วไป เนื่องจากต้องผ่านขั้นตอนระเบียบของสถาบันการเงิน การประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี รวมถึงการจัดการเรื่องเอกสารทางกฎหมายต่าง ๆ หรือการรอให้ผู้อยู่อาศัยเดิมย้ายออกอย่างเป็นทางการ 

ตัวเลือกสินเชื่อมีเงื่อนไขเฉพาะ

การขอสินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สินรอการขายอาจมีเงื่อนไขที่แตกต่างออกไป ในบางกรณีสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าของทรัพย์อาจเสนอโปรโมชั่นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้ แต่ก็อาจผูกมัดเงื่อนไขให้ต้องยื่นกู้กับสถาบันการเงินนั้น ๆ เพียงแห่งเดียว ทำให้ตัวเลือกในการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยอย่างอิสระจากธนาคารอื่นลดน้อยลง 

ทรัพย์สินรอการขาย เหมาะกับใครบ้าง 

เพื่อประเมินว่าทรัพย์สินรอการขายตอบโจทย์เป้าหมายการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ ลองเช็กดูว่าลักษณะเหล่านี้ตรงกับความต้องการหรือไม่ 

• ผู้ที่มีงบประมาณจำกัด แต่ต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ทำเลศักยภาพหรือทำเลใจกลางเมือง 
• นักลงทุนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาประหยัดเพื่อนำไปรีโนเวทและขายต่อทำกำไร 
• ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าและคาดหวังผลตอบแทนระยะยาวที่คุ้มค่า 
• ผู้ที่ชื่นชอบงานออกแบบตกแต่งบ้าน และพร้อมทุ่มเทเวลาในการบริหารจัดการงานรีโนเวทด้วยตัวเอง 

เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขาย vs บ้านมือหนึ่ง แบบไหนคุ้มกว่ากัน 

หากนำมาเปรียบเทียบความคุ้มค่า บ้านมือหนึ่งจะตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายขั้นสุด ได้บ้านใหม่เอี่ยม มีดีไซน์ล้ำสมัย พร้อมพื้นที่ส่วนกลางครบครัน และอุ่นใจด้วยประกันโครงสร้างจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ แต่ต้องแลกมากับราคาที่สูงและทำเลที่อาจขยับออกไปไกลจากใจกลางเมือง 

ในขณะที่ทรัพย์สินรอการขายจะคุ้มค่าสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับทำเล และราคาเป็นอันดับแรก โดยสามารถยอมรับได้กับการต้องเสียเวลาซ่อมแซมหรือรีโนเวทเพิ่มเติม เพื่อให้ได้บ้านในทำเลทองด้วยงบประมาณที่ประหยัดกว่า ความคุ้มค่าจึงขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ จุดประสงค์การใช้งาน และความพร้อมในการบริหารจัดการเงินของแต่ละบุคคล 

วิธีเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายให้คุ้มค่าที่สุด 

การจะเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายให้ได้ของดี ตรงปก และไม่สร้างปัญหาปวดหัวตามมาในภายหลัง จำเป็นต้องมีวิธีการคัดกรองทรัพย์ที่รอบคอบ ดังนี้ 

• ตรวจสอบสภาพบ้านจริงก่อนซื้อ ห้ามตัดสินใจจากรูปภาพบนเว็บไซต์เพียงอย่างเดียว ต้องลงพื้นที่ไปดูสภาพทรัพย์จริง ตรวจสอบโครงสร้างหลัก รอยร้าว ระบบน้ำ ระบบไฟ และประเมินสภาพแวดล้อมโดยรอบ 
• เช็กราคาตลาดเปรียบเทียบ สืบราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงของอสังหาริมทรัพย์ในละแวกเดียวกัน เพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่ทางธนาคารตั้งไว้ถูกกว่าตลาดจริงและมีความคุ้มค่า 
• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน ตรวจสอบข้อมูลหลังโฉนดที่ดินให้ชัดเจน และต้องเช็กให้แน่ใจว่าไม่มีผู้อยู่อาศัยเดิมหรือผู้บุกรุกอาศัยอยู่ รวมถึงต้องไม่มีหนี้ค้างชำระ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ หรือค่าไฟ 
• คำนวณค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมด นอกจากราคาค่าตัวบ้านแล้ว ต้องเผื่อวงเงินสำรองสำหรับค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษี และส่วนที่สำคัญที่สุดคือค่ารีโนเวตซ่อมแซม 

 ช่องทางหาทรัพย์สินรอการขายในปัจจุบัน 

ปัจจุบันสามารถค้นหาทรัพย์สินรอการขายได้หลายช่องทาง เช่น เว็บไซต์ของธนาคารและสถาบันการเงิน เว็บไซต์รวมทรัพย์ NPA ของแต่ละหน่วยงาน แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ งานมหกรรมบ้านและคอนโด งานประมูลทรัพย์ รวมถึงการติดต่อสาขาธนาคารโดยตรง โดยหลายธนาคารมีหน้าเว็บไซต์สำหรับค้นหาทรัพย์ตามประเภท ทำเล ราคา และเงื่อนไขการขาย เพื่อให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบตัวเลือกได้สะดวกขึ้น 

สนใจเยี่ยมชมโครงการคอนโด The Origin Ramintra 83 Station ได้ที่นี่

ทรัพย์สินรอการขายถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน ด้วยจุดเด่นด้านราคาที่เข้าถึงง่ายและโอกาสในการครอบครองทำเลทองที่หาได้ยาก โดดเด่นทั้งสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและการลงทุน แม้จะมีข้อจำกัดเรื่องสภาพทรัพย์ที่ต้องอาศัยการรีโนเวทเพิ่มเติมและขั้นตอนการดำเนินเรื่องที่อาจซับซ้อนไปบ้าง แต่หากมีการเตรียมตัวเป็นอย่างดี ตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วน และวางแผนงบประมาณอย่างรัดกุม การเลือกซื้อทรัพย์ประเภทนี้ก็จะกลายเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาวได้อย่างแน่นอน 

ORIGIN VERTICAL คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต ในแบบที่คุณต้องการ 

ยกระดับการใช้ชีวิตในแบบที่เป็นคุณ ด้วยคอนโดมิเนียมดีไซน์ทันสมัยบนทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อทุกจุดหมายได้สะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเพื่อเติมเต็มไลฟ์สไตล์อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อน ทำงานหรือใช้เวลากับตัวเอง ทุกฟังก์ชันถูกคิดมาเพื่อตอบโจทย์ชีวิตเมืองในทุกมิติ เพื่อให้ ”คุณ” ค้นพบความสุขแท้จริง 

Origin… Creative Living For ALL

สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เราขอแนะนำคอนโดมิเนียมจาก Origin โดยสามารถเข้าไปดูข้อมูลโครงการ รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ได้ที่ https://origin.co.th/โครงการพร้อมอยู่   

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)